中古住宅を購入するときに必ず確認するポイントとは?実際購入して分かったメリット・デメリット

中古住宅で一番大事なポイントは?メリットデメリットを説明

マイホームは新築!という固定概念は危険!中古住宅のメリットは大きい

 

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憧れのマイホーム。

あなたはどんなマイホームを夢見ていますか?

 

マンション?一戸建て?注文住宅?

 

 

そのマイホームに「中古住宅」という選択肢はありますか?

 

 

 

「えー!?折角のマイホームだから新築でしょ!!」

 

 

と思った方は、危険です。

 

 

 

新築というイメージだけでマイホームを選ぶと、あとで後悔することになるかもしれません。

 

 

 

ここでは、実際購入した経験を基に、中古住宅のメリット・デメリットと、どんな中古住宅を選んだら良いかを説明します。

 

 

中古住宅を買わなくても、これからお話しする新築のデメリットも知ることで、本当に自分に合った素敵なマイホームを手に入れる事が出来ますので、新築派の方も読んでいた方がお得かと思います。

 

 

中古住宅のメリットは金額の安さだけではない

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中古住宅のメリットは何でしょう?

 

安さだけ?

 

 

違います。

 

 

中古住宅の一番のメリットは「今、ここに存在していることです」

 

 

新築住宅の場合、建売でない限りは、「今、ここに存在していない家」を購入することになります。

 

 

 

なので新築の場合の最大のデメリットは、

 

「思っていた家と違う!!!」

 

です。

 

 

 

 

注文住宅の場合、「図面だけで完成図を想像しなければならない」のです。

 

もちろん今はデータから予想図を画面上で見る事はできますが、本当にその通りの家になるわけではありません。

 

新築の注文住宅の経験もあるのですが、家の中に入ってみて初めて、「こんなつもりじゃなかった!」という部分は、意外に多くありました。

 

 

特に収納関係は、使ってみて初めて「こんなつもりで設計していない!」というところも多くありました。

 

 

いくら設計士さんが入っても、自分のイメージを100%伝える事は不可能です。

 

 

なので、今から新築を設計する方は、出来るだけ多くの「今実際に建っている家」を見て回ることをおすすめします

 

 

そして、それらの良いところを「必ず写真に撮って」、設計士さんと打ち合わせしてください。

 

 

イメージだけで話しても難しいのです。

 

 

 

また、新築の場合は、偽装などの問題もあります。

 

ハウスメーカーが大手でしっかりしているから大丈夫、と思われても、そのハウスメーカーの経営状況を把握していますか?

また、会社下請け企業は無数にありますが、それらの会社が全て順調に資金繰りが出来ていたり、社長が全員良い方ですか?

 

また、今建築中の建物のどこに問題があるか、偽装しているのか、などは素人からは分かりません。

 

 

なので、新築ならすべて理想通りで大丈夫!と思われている方は危険です

 

 

もちろん中古住宅にも偽装はあります。

 

でもそれは、「今ここに存在している家」を「実際に第三者機関が調査」することが出来るので、新築にはない大きなメリットとなります。

 

 

中古住宅のメリットは実際の物件を調べ上げられること

 

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先ほど言った中古住宅のメリットは、「今ここに存在している」ことでした。

 

それはどういう意味かというと、「今現在の状況を、実際にさわる事が出来る」ということです。

 

 

実際の間取りや台所の設備、トイレや収納場所の使いやすさなど、実際に触って確かめられます。

 

 

また、もちろんそこで問題があればリフォームもできます。

(リフォーム業者の選び方も大事ですけどね)

 

 

 

床と壁を張り替えたら、本当に新築のようにきれいになる物件もあります。

 

 

実際、私が購入した物件は築12年でしたが、前の所有者の方が綺麗好きだったので、壁紙を張り替えるだけで、新築!?というくらいに綺麗になりました。

 

(むしろ私が住んでからの方が、床などの傷みが早い気がします・・・)

 

 

なので、実際に見て触って確かめることで、自分の理想の家かどうか、調べることが出来ます。

 

 

中古マンションなら、管理組合がしっかりしてるかチェックできる

マンションなら特に、物件よりも「管理組合」がきちんと機能しているかどうかも確認しましょう。

 

マンションは「管理組合で買え」というくらいに、物件以上に管理組合がしっかりしているかで価値が変わります。

 

 

新築マンションの場合は、そのあたりも全く分かりませんよね。

 

 

議事録を見せてもらえるのが一番ですが、周辺の掃除がされているか、張り紙で管理組合がきちんと動いているかも見えてきます。

 

 

周辺がごみだらけ、電燈は切れてる、張り紙は苦情ばかりで、破れていたり期限切れのものがずっと貼られている・・・などのマンションは、どんなに間取りが良くても買ってはいけません。

 

 

特にマンションは、管理組合がしっかりしていないと、修繕積立金などの使い方が不明確だったりして、追加で多額の修繕費が必要になるケースもあります。

 

 

中古マンションの大規模修繕期間に注意

 

中古マンションは、数十年おきに大規模修繕を行います。

 

その時期に、もし修繕積立金が貯まってなかった場合や、思ったよりも修繕箇所が多かったなどで、追加で修繕費が必要になるケースがあります。

 

 

新築の時は修繕積立金を安く設定していて購入しやすくしておき、10年程過ぎてから3倍くらいに増やす、といった事例もあります。

 

 

ですので、周辺のマンションよりも修繕積立金が安いからラッキーと思って購入したら、あとで大変なことになることもあるので注意しましょう。

 

中古住宅のメリットは周辺環境も見られる

 

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先ほどと同じですが、中古住宅は「今ここに存在している」ので、周囲の環境も今と変わらない状態です。

 

もしお隣の方が問題あれば、近所の方からの聞き込みで分かりますし、住んでみて「こんなはずじゃなかった!」ということが少ないのです。

 

 

実際私が購入した時は、昼も夜も通って、近所のおばさんから、前の所有者の方の話や、この辺の町内会がどうなっているのか、を聞く事が出来ました。

 

 

夜に通う理由は、昼間に見えなかった問題がないか、です。

 

 

道の明るさや、近所の公園が怪しげなたまり場になっていないか、などもチェックしました。

 

 

そこまでする!?と思われますが、

 

 

数千万円くらいの買い物をするのに、1~2週間かけて調査しても決して足りないことはありません。

 

 

しかもこれから数十年、家族が幸せに暮らせるのかどうか、がかかっています。

 

 

 

 

私が購入した物件だと、

メリット

・家が広くて、持ち主がきれいに使われていた

・近所の方も仲良くて、道や公園がきれいだった

・近くにスーパーや公園もあり、交通環境も良かった

 

デメリット

・街灯が少し暗いので、夜通ると怖いかも(→ほぼ車で通るのでクリア)

・リフォームの箇所があった(→それを考えても値段が良かった)

 

 

という風に、デメリットを打ち消せたり、メリットの方が勝っていると確認しました。

 

出来れば紙に書きだした方が、家族でしっかり検討出来ますね。

 

 

 

ただ一つ問題だったのは、小学校までかなり遠かったことです・・・。

 

子どもの足で通えるか、までチェックが必要でしたね。

 

(でも足腰が強くなる!ということで(無理やり)クリアさせています)

 

 

中古住宅のデメリットは老朽化と住宅ローン

 

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これまで中古住宅のメリットをお伝えしましたが、中古住宅ならではのデメリットもあります。

 

 

それは、老朽化と、住宅ローンです。

 

 

見えない部分の老朽化は、例えば築10年なら、給湯器やガス設備などがそろそろ交換の時期になります。

 

また、配管などは、昔だと細い配管だったりして、給湯設備に影響が出たりします。

 

それらの修繕費用も考える必要があります。

 

 

 

もう一つは、「中古住宅だと、住宅ローンが借りにくい」です。

 

仕事状況や資産に問題がない場合、新築なら住宅ローンは即OKですが、中古住宅の場合は貸してくれる金額が少ない事が多いです。

 

それはもちろん「ローンが支払えなくなった時、その中古住宅を売って回収できるか」を査定するので、あまりに古い住宅の場合だと、いくらリフォームで綺麗だったとしても、資産価値が低いと査定されることがあるのです。

 

 

なので、中古住宅にしては売却価格が高い場合、頭金が多く必要になるケースもあります。

 

でも、中古住宅の査定額は、銀行によっても違うので、1行だけ申し込んでダメだったら購入できない訳ではありません。

 

3件くらい銀行に仮審査を申し込んでみて、審査が通った銀行の中で一番金利が低いところから借りる、という手順を取った方が安心です。

 

ズバット住宅ローンなどは、簡単な入力だけで、おすすめの銀行を一番住宅ローン金利の低い順に並べてくれるだけでなく、そのまま仮審査まで申し込むことが出来るのでおすすめです。

 

まずはその中古物件でローンが借りられるかどうか仮審査を受けてみてから、購入を検討しても良いと思います。

 

中古住宅を選ぶ大事なポイントは2つ

 

中古住宅のメリットとデメリットをお話ししましたが、実際中古住宅を選ぶ際に大事なポイントが2つあります。

 

間取りや設備も大事ですが、もっと大事な事をお話しします。

 

 

住宅は、立地が命!

 

立地が大事ということは、中古住宅に限った話ではありませんが、中古住宅は更に大事なポイントとなります。

 

なぜなら、中古住宅はどうしても資産価値が低くく、売却しにくいというデメリットがあります。

 

そこに、立地が不便だったらどうでしょうか?

 

 

まず買いませんよね?

 

 

これから10~20年後、もし家を取り壊しても、土地だけでも絶対売れるような立地であることが絶対条件です。

 

 

 

私の基準としては、

・10年前後に出来た、新興住宅地域内

・交通機関まで5分以内

・周りにスーパーなどの基本的施設が揃っている

・(車中心の生活なので)車で30分圏内ですべて賄えるだけの地区

 

これに本当は、

・小中学校が徒歩15分圏内

 

を入れるべきでした。

 

 

新興住宅地域を選んでいるのは、20年間は地価がそこまで下がらないと感じているからです。

また、新築を購入している家族ばかりなので、子どもの世代や格差も生まれにくいです。

 

一戸建ては一般的に30年で資産価値がなくなるのですが、子どもたちが結婚して新しい家を建てることもあるため、その地区であれば30年内は売ったり貸したり出来ると思います。

 

 

これが、既に周りが30年~40年に建った昔の家ばかりだと、住んでいる人がすでに高齢だったりするので、周辺環境も高齢の方に合わせたものになります。

 

そのような地域の間に、とても気に入った家が建っていたとしても、20~30年後に、その地区がどうなるのかを想像して、購入するかを考える必要があります。

 

 

独立専門会社に調査してもらうこと

 

これは中古住宅を購入する場合に必須とも言えます。

 

むしろ、これをしないで中古住宅を購入するのであれば、新築にした方が安心でしょう。

 

 

中古住宅のメリットである、「今ここに存在している」から調査出来るので、調査料が多少かかりますが、その家が、

 

欠陥住宅ではない=これからも住める=あとで売れる

 

という図式になるため、調査は強くおすすめします。

 

 

また、もし問題があった場合には購入出来ないから調査料が無駄になる、と思わずに、少しの調査料で欠陥住宅をつかまされないで済んだ、という風に思いましょう。

 

 

中古で15年でローンが終われば、ライフスタイルに合わせて変えられる

 

中古住宅のメリットである「新築よりも安い」を利用しましょう。

 

新築なら30年住宅ローンを組む必要があっても、中古なら15~20年で支払が終わります。

 

 

実は、家族のライフスタイルは15~20年で変わるので、その時にローン完済している家を持っていれば、売っても貸しても建て直しても、いくらでも変更が出来るのです。

 

 

これが30年のローンを組んだ家の場合。

 

夫婦が35歳、子どもが10歳で新築を建てても、ローン返済後は65歳。子どもは大学の時には家を出ていたら、夫婦2人だけの暮らしなのに広い広い家を抱えて暮らすことになります。

 

子どもが独立しても部屋がないと帰ってこれないだろう!?

 

という方もいますが、盆と正月の2回だけ帰ってくるために、その広い広い家は必要ですか?

 

 

後の350日は夫婦2人っきりの生活です。

 

 

夫婦で暮らしやすい家を改めて考えられる、というのは、新築の長期間ローンを抱えた人にはないメリットです。

 

 

まだ子どもが小さすぎて考えられない、と思うでしょうが、自分たちが実家にどれだけの頻度で帰っているかを思い出しましょう。

 

その姿は30年後の自分たちです。

 

 

その時にどんな生活がしたいかまで考えて、いくらの住宅で、何年までローンを組むか、を考えましょう。

 

 

 

決してふらっと住宅展示場に行って、雰囲気だけで住む家を決めないでくださいね!

 

(お金がありあまっているなら別ですが)

 

 

中古住宅まとめ

 

まとめます。

 

・新築住宅のデメリットは、実際建った時にイメージと違うことがある

・中古住宅のメリットは「実際に建っている家」なので、イメージ通りか、安心なのか調査が出来る

・中古マンションは、管理組合の実際の動きを確認できる

・中古住宅は、周辺環境もしっかりチェックできる

・中古住宅は、老朽化の修繕費を多めに見積もっておく

・中古住宅は、住宅ローンで借りられる額が少ない

・立地が命!20年後に売ることを想定して買おう

・中古住宅なら、ライフスタイルに合わせやすい

 

 

 

マイホームが本当に欲しい理由を突き詰めよう

 

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マイホームが欲しい理由はなんでしょうか?

 

家が手狭になった?庭が欲しい?資産になる?

 

 

そう思ったのなら、

子どもたちが巣立った後は?老後に庭の管理が出来る?実際に売る場合は?

 

といった「マイホームを手放す時期」も一緒に考えましょう。

 

 

なぜそこまで考えるのか?

 

 

マイホームは財産です。

 

家は家族の夢を入れる箱です。

 

 

その箱が大事になりすぎて、ローン返済に苦しんだり、子どもたちが巣立った後に、老後苦しい思いをしてはいけません。

 

 

何が本当に大事なのか。

 

マイホームの夢は、ただの夢なのか、将来の家族の幸せのためにある目標なのかを、しっかりと家族で話し合うことで、本当に必要で素晴らしい、あなただけのオンリーワンのマイホームが手に入りますよ。


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