【初心者向け】住宅ローンの銀行の選び方の4つのポイント!金利が低いだけで選ぶと問題が起きる場合も!?

住宅ローンの銀行選び方4つのポイント!

「住宅ローンの銀行の選び方が分からない!」

「自分の給料が入る銀行にしようかな?」

「ハウスメーカーの方が決めた銀行なら良いよね?」

「金利が低ければどこでも良いでしょ?」

 

初めての住宅購入だけでも決めることが多いのに、これ以上住宅ローンまで調べるのも大変ですよね。

ハウスメーカーが言う通りにした方が楽だし、口座を新しく作るのも面倒だ。

と思う気持ち。良く分かります。

 

でもちょっと待ってください。

銀行によっては1%以上も金利の差があることもあります。

35年の住宅ローンだと、たった1%でも、利子だけで500万円も損することになる可能性があるんです。

だからといって、金利が低いだけで選ぶと、思わぬ問題が出ることも。

 

住宅ローンには4つのポイントがあります。

私も実際に住宅を購入した時に、このポイントを知ることで、自分に合った住宅ローンを組むことが出来ました。

 

「面倒くさい」と言って簡単に決めてしまうと、500万円以上も利子のためだけにタダ働きすることになります。

今、しっかり考えて選べば、安心してマイホームを手に入れながら、浮いた金利分で、家族の教育費もきちんと準備することが出来ますよ。

住宅ローンを選ぶ4つのポイントとは?

住宅ローンを選ぶ時に、まず見るべきポイントは以下です。

住宅ローンのポイント4つ
  1. 金利の種類
  2. 総返済額(諸費用含む)
  3. 団体信用生命保険(団信)などの保険
  4. 銀行の使い勝手
自分に合ったものを、この順番通りに選んでいくことで、安心したマイホームを手に入れることになります。

それぞれ解説していきます。

住宅ローンを選ぶ4つのポイントその1:金利の種類

金利には大きく3種類あります。

  • 変動金利
  • 固定金利(期間選択)
  • 固定金利(全期間)

 

まずは、どの金利タイプが自分に合うかを考えましょう。

一番金利が低いのは変動金利ですが、それが本当に自分に合っているのかは分かりません。

特に、今後の金利上昇に耐えられない場合には、毎月の返済ができなくなり、最悪マイホームを手放してしまうリスクもあります。

なので、本当に自分に合うタイプを慎重に選びましょう。

変動金利

変動金利とは、半年ごとに金利が変わるタイプです。

半年たって金利が上がれば支払額も上がり、金利が下がれば支払額も下がります。

 

とはいえ、いきなり半年ごとに金利が変わると困りますよね。

なので、変動金利の場合は「5年ルール」と「125%ルール」があります。

変動金利の5年ルールとは?

元利均等払い(毎月支払額が同じ)の場合には、どんなに金利が上がっても、借り入れから5年間は返済額が変わりません。

上がった金利はどうなるの?と思いますよね。

毎月支払いのうち、元金を払わず、利子を多く払うことになります。

例えば、

毎月8万円の支払いの内訳
  • 元金:3万円
  • 利子:5万円
これが、金利が上昇しても8万円の支払い額は同じですが、

毎月8万円の支払いの内訳
  • 元金:1万円
  • 利子:7万円(利子に2万円多く払う!)

という状況になります。

毎月の支払額は変わりませんが、元金が減らないので、利子ばかりを払うことにもなります。

変動金利の125%ルールとは?

また、5年ごとの見直しの時に、金利が大きく上昇していても、返済額は125%までしか増えません。

例えば、毎月8万円支払っていて、5年後に金利が急激に上昇していても、8万円×125%=10万円までしか支払額は増えない、ということです。

 

しかしこれも5年ルールと同様、10万円の内訳は利子が多くなりますので、支払額はどんどん増えていくことになります。

変動金利は、今後の金利が上がれば、他の金利方法よりも支払額が多くなります。

変動金利のメリット
  • 固定金利よりも金利が一番低い
  • 今後も金利が上がらなければ、支払額が一番少なくなる
  • 元利均等払いなら、5年間は返済額が変わらない(5年ルールがある)
  • 急激に金利が増えても125%以上の支払いは上がらない(125%ルールがある)
変動金利のデメリット
  • 半年ごとに利息が変わるので返済額が変わるリスクがある
  • 今後、金利が上昇していけば、毎月の総返済額が増えてしまう
  • 定期的に返済額が変わるので、家計の計画が立てづらい

現実的には、低金利が続いているので、借りている人の半数が変動金利を選んでいます。

しかし、デメリットもあるので、本当に変動金利が自分に向いているのかをチェックしましょう。

ちなみに変動金利に向いている人は以下の人です。

変動金利に向いている人
  • 借入額が比較的少ない
  • 共働きなどで支払いが増えても対応できる
  • 金利が上昇しても支払えるという自信がある

固定金利(期間選択)

最初の○年間だけ金利が固定されるタイプです。2・3・5・10・20年などが一般的です。

例えば、「10年間だけ1%」など、10年間の支払額は変わらず、その後はまた改めて金利タイプを選ぶことが出来ます。

固定金利(期間選択)のメリット
  • 決めた期間は支払額が一定しているので安心
  • 固定金利(全期間)よりは金利が低
  • 期間終了後には家庭の状況に合わせて金利タイプを選べる
固定金利(期間選択)のデメリット
  • 低金利の時は変動金利の方が低いので割高感がある
  • 期間終了後は、自動的に変動金利へと変わる
  • 期間が終わった時に金利が高くなっていると一気に支払額が増える(変動金利の125%ルールは適用なし)

変動だと金利上昇した時に怖いし、全期間固定にすると金利が高い。

こう悩んで10年固定などを選ぶ人も多いです。

また、10年間の固定期間でしっかり貯金して、固定金利が終わった時に繰り上げ返済をするという手もあります。

固定金利(期間選択)に向いている人
  • 決めた期間中の支払額が一定で安心したい
  • 教育費などが期間中で終わる
  • 変動金利のリスクは取れないが全期間固定よりもお得にしたい

固定金利(全期間)

借り入れた時点で、全期間の金利が決まってしまうタイプです。

例えば、35年ローンで、ずっと1%固定というものですね。

固定金利(全期間)のメリット
  • 支払額がずっと変わらないので予定が立てやすい
  • 金利変動などに振り回されないで安心
固定金利(全期間)のデメリット
  • 3つのタイプの中で金利が一番高い
  • ずっと低金利時代が続けば、支払額は一番多くなる

全期間型は「住宅金融支援機構」が行っている「フラット35」などが一般的です。

とはいっても、35年など長期間の利子が固定されているので、変動よりも高いのがネックです。

固定金利(全期間)に向いている人
  • 支払額が変わるのが不安
  • 将来の金利上昇が怖い
  • 安定して支払い計画を立てたい
  • 全期間を今の低金利で確定させたい

住宅ローンを選ぶ4つのポイントその2:総返済額(諸費用含む)

金利タイプが決まったら、総返済額がある程度固まります。

また、銀行ごとに借り入れに必要な諸費用が変わってきます。

利子を含む総返済金額と、この諸費用を足したものが、総返済額となります。

銀行によっても違うのですが、総額で30~80万円ほどが必要となります。

 

諸費用は、一般的に以下の費用があります。

住宅ローンの諸費用
  1. 印紙税
  2. 保証料
  3. 事務手数料
  4. 抵当権設定手数料

諸費用その1:印紙税

印紙税は、紙の書類にかかる税金で、借入額で変わります。

印紙税
  • 1000万円~5000万円未満:2万円
  • 5,000万円以上:6万円
ちなみに「紙の書類」と書く理由は、ネット銀行などのWEB借り換えだと紙の書類がないため、書類がデジタルだと印紙税はかかりません。(70年前に作られた税金制度ですからね)

諸費用その2:保証料(連帯保証人がいても必要)

保証料は、連帯保証人の代わりに支払う料金です。

借入額や返済期間によって変わりますので、一概にいくらと言えません。

またこれも、ネット銀行だと保証料無料の場合もありますが、その分審査が厳しかったり、その分事務手数料が高いパターンもあるので、無料が良いというケースばかりではありません。

 

ちなみに連帯保証人をつけるなら、保証料がいらないのかな?と思われますよね。

私もそう思っていたんですが、基本的に住宅ローンでの連帯保証人は不要です。

そしてほとんどの銀行では連帯保証人がいても保証料を取っています。

ただし、以下のパターンだと連帯保証人や連帯債務者が必要になる場合もあります。

  • 自営業者の方
  • 勤続年数が短い方
  • ペアローン・親子ローン
  • 親名義の土地に新居を建てる場合
  • 共有名義の土地に新居を建てる場合
  • 夫婦などで収入合算して住宅ローンを借りる
  • 借入額に対して年収が少ない方
  • 審査の内容がよくない場合
ちなみに「フラット35」では原則、連帯保証人も保証料もかかりません。

 

そして、繰り上げ返済をして期間よりも早く返済したら、短くなった期間分の保証料は戻ってきます。

例えば、30年ローンを組んで20年で返済が終わったら、残りの10年分の保証料は返してもらえます。

諸費用その3:事務手数料

事務手数料は、借り入れる時に必要となる手数料です。

銀行によっては、この金額が一番大きいことが多いです。

事務手数料には、定額型と定率型があります

定率型
  • 借入金額×1%~3%
  • 例えば3,000万円×2%=60万円ほどかかる
  • 借入金額が大きいと高くなる
定額型
  • 3~20万と一定の金額
  • 借入金額が多い場合は定率型より少ない
  • ただし、定率型よりも金利自体が0.2~0.3%程度高くなっている場合が多い

これは銀行によって採用方法が変わるので、どちらかを選べる訳ではありません。

 

また、事務手数料は保証料とは違い、繰り上げ返済をしても一切帰ってきません。

主な銀行の保証料と事務手数料の表です。

※商品によっても違いますので、参考程度にしてください。

主な銀行事務手数料保証料
三菱UFJ銀行32,400円0.2%
みずほ銀行32,400円0.2%
住信SBIネット銀行2.16%0円
イオン銀行2.16%0円
ソニー銀行2.16%or43,200円0円
楽天銀行変動金利:324,000円
・長期固定金利:1.08%
0円

諸費用だけを見ると、ネット銀行の方が安い傾向にありますが、WEB申し込み専用だったりするので、ご自身で選んだ商品の諸費用をよく見ることをおすすめします。

諸費用その4:抵当権手数料

抵当権手数料は、抵当権を付ける場合の手数料です。

これは「住宅ローンが支払えなくなったら、このマイホームは銀行(や保証協会)のものですからね」という権利です。

この費用も、銀行により金額が変わります。

住宅ローンを選ぶ4つのポイントその3:団体信用生命保険(団信)などの保険

団体信用生命保険(だんたいしんようせいめいほけん)とは、住宅ローンを借りた時に入る生命保険で、「契約者が死亡・高度障害状態になった場合には、残りのローンをチャラにするよ」というものです。

略して「団信(だんしん)」と言います。

 

これは、どの住宅ローンを借りても加入がほぼ必須となっている保険です。(フラット35など一部例外あり)

実際に、数千万円の住宅ローンを残してご主人が亡くなった場合、残された家族は支払いに苦しんでしまうので、この保険は必要でしょう。

しかし、健康に問題がある場合にはそもそも団信には入れませんので、民間の生命保険とフラット35という選択になります。

 

また、団信の内容も銀行によって様々ですので、以下に内容を記載していきます。

通常の団体信用生命保険(団信)は無料

通常は、になった場合に住宅ローンの残額がなくなるパターンは、以下の2つだけです。

団信
  • 死亡
  • 高度障害状態
この保険料は通常無料で、金利に上乗せされてはいません。

3大疾病特約付きの団信もある(金利上乗せ)

3大疾病特約付というのは、通常の団信に加えて以下の場合も住宅ローンの残額がなくなります。

3大疾病特約付きの団信
  • 死亡
  • 高度障害状態
  • がん(3大)
  • 脳卒中(3大)
  • 急性心筋梗塞(3大)
ただし、これらの症状が出たらすぐに住宅ローンがチャラになるわけではありません。

「三大疾病で『所定の状態』」になった場合という記載があります。

たとえばがんでも、皮膚がんなどは対応外などあり、基本的には「これらの重大な症状により、働けない=住宅ローンを返せない状態」と思ってください。

またこの『所定の状態』は、銀行によって変わりますので、詳細はしっかりと見ておいたほうが良いでしょう。

 

また、三大疾病付きの場合は、金利が0.2%前後上乗せになる場合があります。

8大疾病特約付きの団信もある(金利上乗せ)

8大疾病特約付というのは、3大疾病に更に5つの病気にも対応して、住宅ローンの残額がなくなります。

8大疾病特約付きの団信
  • 死亡
  • 高度障害状態
  • がん(3大)
  • 脳卒中(3大)
  • 急性心筋梗塞(3大)
  • 糖尿病(5大)
  • 高血圧性疾患(5大)
  • 肝硬変(5大)
  • 慢性膵炎(5大)
  • 慢性腎臓病(5大)
こちらも、銀行によって『所定の状態』が変わるので、内容はよく見ておきましょう。

また、8大疾病は銀行によってない場合もあります。

金利の上乗せも0.3%~くらいと、銀行によって違います。

 

通常の団信以外に保険に入る必要はある?

個人的には通常の団信以外は不要だと思っています。

何故なら別の生命保険に入った方が、保険の見直しが今後しやすいからです。

 

また、40代以下で煙草を吸わないなどの健康な人なら、通常の生命保険の方が保険料が割安になります。

なので、金利の上乗せ分が実際の保険料よりも安い場合だけ検討したほうが良いでしょう。

 

むしろ、団信に入ると住宅ローン分の生命保険に入ったことになるので、生命保険が過剰になります。

なので今入っている生命保険を見直すことで、保険料を減らすこともできます。

住宅ローンを選ぶ4つのポントその4:銀行の使い勝手

借り入れをした銀行が、使いやすいのかも大事なポイントです。

銀行によっては、給与口座に指定することが条件だったりするので、ATMの設置場所によっては毎月の引き出しが面倒になることもあります。

他にも、

銀行の使い勝手
  • ATMの引き出し手数料はいくらか
  • 繰り上げ返済手数料はいくらか
  • インターネットから返済ができるのか
  • 土日も対応してくれるのか
  • 対面相談できるのか
なども確認ポイントです。

相談する必要があるの?という方もいますが、全く相談をせずに住宅ローンで失敗し、マイホームを手放した知人の話もあるので、心配なら直接相談したほうが安心です。

住宅ローンの借り換えどこがいい?「金利が低い」だけで選ぶと失敗する理由とは?

金利の低いネット銀行なのに対面で無料相談できるSBIマネープラザがおすすめ

ここまで検討したら、あとは銀行を探すだけです。

ネットで一番金利が低い銀行を探すのも良いですが、自分の状況を相談したい場合もあるでしょう。

なので「自分の選んだ金利タイプが低く、かつ、相談に乗ってくれる銀行」を探すのがおすすめです。

 

金利が低い銀行は、ネット銀行が多くあります。

ネットだと店舗などの固定費がかからないため、金利を低くすることが出来るからです。

なので、「金利が低いネット銀行系で、店舗で相談ができるもの」が理想的です。

 

そんな銀行あるの?と思われますが、ありました。

それが、SBIマネープラザです。

SBIマネープラザとは住信SBIネット銀行の住宅ローンを扱っている代理店

「SBIマネープラザって、『銀行』じゃないじゃん!」

と思われそうですが、SBIマネープラザは「住信SBIネット銀行」の住宅ローンを扱っています。

「住信SBIネット銀行」は、金利の低さでは1.2を争うネット銀行ですが、文字通り「ネット銀行」なので、通常は店舗を持ちません。

 

ネット銀行なら金利は低いけれど、全て自分で調べて決める必要があります。

しかし、実際に自分の場合だとどれくらい安くなるのか、自分にはどんなプランにしたほうが良いのかを、自分の住宅ローンの資料を見比べながら、対面で相談することができます。

 

確かに来店型のSBIマネープラザでは、住信SBIネット銀行のWEB商品よりも、0.01%ほど金利が高いです。

ただし、金利上乗せなしで団信・全疾病保障が付帯が付いています。

その金利を、団信・全疾病保障代と、対面で相談できる料金と思える方には、SBIマネープラザはおすすめです。

SBIマネープラザ「MR.住宅ローンREAL」なら住宅ローンの借り換えでも低金利

現在のSBIマネープラザが出している金利水準をご紹介すると、

種類金利【2019年4月】
変動金利0.428%
固定金利10年1.080%
固定金利20年1.220%

ちなみに、今時点での対面型での金利の低い銀行ランキングです。

順位【変動金利】商品名金利【2019年4月】
1位SBIマネープラザ ミスター住宅ローンREAL0.428%
2位イオン銀行 住宅ローン 金利プラン 手数料定率型(借り換え) 変動0.470%
3位じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え) 変動0.457%
4位楽天銀行 楽天銀行住宅ローン(借り換え)【金利選択型】 変動0.527%
順位【固定金利10年】商品名金利【2019年4月】
1位
イオン銀行 住宅ローン 当初固定金利プラン 手数料定率型(借り換え) 当初10年固定
0.740%
2位
ソニー銀行 住宅ローン(借り換え) 固定10年
0.940%
3位
新生銀行 パワースマート住宅ローン(借り換え) 固定10年
1.000%
4位
横浜銀行 借り換え住宅ローン 固定10年
0.875%

金利の低いものはWEB申し込みばかりなので、対面で相談ができるタイプで金利が低いものはあまり見つかりません。

 

また、金利上乗せなしで団信・全疾病保障が付帯されるのも、ネット申し込みではない魅力です。

全疾病保障については、

  • 自転車で人を傷つけた
  • 交通事故で障害を負った

といった場合の障害補償・保険金も、金利上乗せなしで付いてきます。

金利差の0.01%が、この全疾病保障と相談料だと思っても良いかも知れませんね。

 

ただし一つだけ残念なのは、WEB申し込みと違って印紙代(2万円程度)がかかってくることです。

WEBだと紙のやり取りがないため、紙に貼る印紙代がかからないんです。

これだけが残念ポイントですね。

なので、こんな方におすすめです。

SBIマネープラザがおすすめな人
  • 金利上乗せなしで団信・全疾病保障が欲しい
  • 借り換えで具体的にどれくらい得するか知りたい
  • 自分の書類を見せて直接やりとりがしたい
  • 書類さえ持っていけば後は全部してほしい
  • 0.01%と2万円の上乗せを許容できる

相談は無料なので、とりあえず店舗に行ってみて、実際自分の借り換えがどれくらい得なのかを聞いてみるのも良いですね。

相談だけなら、以下の2点だけで大丈夫です。

相談時に必要な資料
  • 返済予定表
  • 源泉徴収票

もし、その後借り換えをお願いする場合には、

借り換え時に必要な資料
  • 契約者の免許証
  • 契約者の健康保険料
  • 物件資料・契約書類一式
  • 現在ローン引き落とし口座の通帳
  • 認め印

が必要となってきます。

 

MR.住宅ローンREAL」の説明だけを聞きたい場合は、住信カスタマーセンターに電話するのがおすすめです。

ちなみに電話で個別の相談には乗っていません。(来店型ですからね)

住信カスタマーセンター電話相談
  • 0120-974-646(固定電話のみ)
  • 0570-001-646(有料ダイヤル)
  • 03-5363-7372

電話が繋がったら「2#」で住宅ローン窓口に繋がります。

オペレーター受付時間
  • 平日 9:00~18:00
  • 土・日・祝日 9:00~17:00

※1月1~3日、5月3~5日、12月31日は受付しておりません。

SBIマネープラザの無料相談予約はWEBが便利

店舗への来店予約は、WEB予約が圧倒的に便利です。

というか、電話をかけてもなっかなか出ない上に、繋がっても店舗への予約をするだけなので、さっさと来店予約をして、実際に話を聞いたほうが早いと感じました。

また、SBIマネープラザは電話での相談は一切行っていませんので、商品説明を聞きたい場合は住信カスタマーセンターに電話するほうがおすすめです。

 

WEBなら、開いている日時が表示されますので、ご自分の都合に合わせて予約ができます。

夜は18時まで、また土曜日も営業しているので、ご夫婦の休日に相談に行きたい場合は土曜日がおすすめです。

(早めに予約しないとすぐ埋まりますので注意してください)

 

相談したからと言って、絶対に借り換えをしないといけない訳ではないし、相談した後、本当に借り換えをしたいと思った時にだけ連絡をすれば良いので安心です。

 

人によりますが、借り換えで300万円ほど得する場合だってあるので、将来の学資の心配も減るかも知れませんよ。

SBIマネープラザの店舗一覧

2019年4月時点ですので、最新の店舗はこちらからご確認下さい。

  • 新宿中央支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】祝
  • 新宿東住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 秋葉原支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】祝
  • 横浜住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・祝
  • 大宮住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 浜松住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 名古屋支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 大阪支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】祝
  • 神戸住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 福岡中央支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝

マイホームを買う前に勉強したいならマイホーム購入講座がおすすめ

マイホームを購入するときは、住宅ローンだけでもこれだけ知っておくべきポイントがあります。

自分で調べるには限界があるし、住宅メーカーに相談しても、営業の方は本当の事を話してはくれません。

 

「誰かマイホームについて、知るべきポイントをきちんと教えてくれないかな」

と思いませんか。

そんな方には、お金の学校が主催するマイホーム講座がおすすめです。

 

日経新聞などにもよく載っている「ファイナンシャルアカデミー」が主催している、このマイホーム講座では、

  • 住宅の適正価格の見極め方
  • 賢い住宅ローンの組み方
  • 貯金が増える家計シミュレーション
  • 生涯の住宅費を2割削減する方法
  • 得して「家計改善」まで出来る購入法
など、マイホーム購入で損しないための基礎知識を学ぶことが出来ます。

 

こんな人におすすめ
  • マイホームを買おうと思ったことのある人
  • モデルルームに行き、買いたくなっている人
  • 不動産屋に勧められるままマイホームの購入を考えている人
  • 「毎月、賃貸と同じ支払い額だから大丈夫」と言われたことがある人
  • マイホームを購入するチャンスは今しかない、と思ったことがある人
  • 買うならちょっとぐらいの無理は仕方がないと思っている人

マイホームは高い買い物なので、これらを知っているかどうかで、1,000万円以上も差がついていきます。

開催地は東京・大阪と限られますが、受講したとしても、マイホームを売りつけられることもないので安心してください。笑

 

また、この講座は参加無料ですが、日曜などの都合の良い時間はすぐに埋まっていくので、早めのご予約がおすすめです。


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