【2019年】住宅ローンは固定金利と変動金利どっちが良い?失敗しないための選び方とは

そろそろ欲しいマイホームが決まってきた頃。
ハウスメーカーや銀行から、金利プランを決めてくださいと言われているけど、一体どの金利プランを選べば良いんだろう?

 

  • 変動金利と固定金利のどっちが良いんだろう?
  • やっぱり一番お得なのは変動金利だよね?
  • うちはどの金利プランに向いているんだろう?
  • 消費税が上がる前に買ったほうが良いのかな?

なんて悩んでいませんか?

 

残念ながら、変動金利と固定金利は「こっちが良い!」と断言できません。
あなたの性格や家族構成、ライフプランによっておすすめは変わります。

なので、「この金利プランが良い!」と言い切る人は、かなり問題ですので、ちょっと距離を置きましょう。

特に、あなたの家の実際の収支や貯金額も知らずに決めようとするハウスメーカーや銀行には、本当に気をつけて下さい。

 

ここでは、あなたがどちらの金利プランに合っているのか、選べるように書いています。

家は一生に一度の大きな買い物です。

どの金利プランなら、あなたが安心して住宅ローンを組めるのか、30年後も家族みんなが幸せに暮らせるかを想像しながら選んで下さいね。

住宅ローンの金利プランは3種類

住宅ローンの固定金利と変動金利に向いている人は?

金利には3種類あり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

  • 変動金利
  • 固定金利(全期間型)ex.フラット35など
  • 固定金利(期間選択型)ex.10年固定など
一番金利が低いのは変動金利ですが、だからといって変動金利を選ぶのは危険です。

それぞれの金利プランには、性格によって向き不向きがあります。

あなたは、どの金利プランに合っていますか?

変動金利に向いている人


  • 借入額が少ない(年収の2倍)か資産がある
  • 20年以下で完済予定
  • 大きな支出がない
  • 子どもがいない
  • 金利が増えても毎月2~3万円増に耐えられる
  • 毎年繰り上げ返済できるだけの貯金ができる
  • リスクに強い性格
  • お得にしたいという気持ちが強い人
変動金利を選ぶということは、今後の上昇リスクを受け入れて、総額を減らしたいという方向けです。

なので、金利や景気の動きに敏感で、風向きが変わったという時にさっと行動ができる人向けです。

また、金利上昇リスクを取るので、他のリスクが少ない方向けです。

教育費が多くかかるリスクや、借入額が多くて返済リスクが高い人にはおすすめしません。

なので、借入額が少ないか、資金を持っている、他の支払いリスクが少ない方におすすめします。

固定金利(期間選択型)に向いている人


  • 借入額はそこそこ(年収の3倍)
  • 30年以内で完済予定
  • 子どもが小学生~中学生と教育期間が残り少ない
  • 教育費がなかったら貯金できる自信がある
  • 少しのリスクは取れる
  • 固定期間後のお得な金利プランを調べられる
期間選択型固定金利に向いている人は、子どもの教育費と期間が短い方です。

子どもが12歳で、大学まで行かせたいのなら、残りの教育期間である10年間はまず貯金は出来ません。

なので、教育費がかかる期間だけは固定金利にしておき、教育費リスクがなくなった後は、がっつりと返済できるという自信がある方におすすめです。

 

実を言えば、全期間固定金利は高すぎるし、変動金利は怖い、という方が選ぶ傾向があります。

でも、固定期間が終わった後の金利リスクが取れる方用なので、教育費がなくても毎月貯金できない、という方にはあまりおすすめできません。

固定金利(全期間)に向いている人


  • 借入額が多い(年収の5倍以上)
  • 30~35年で完済予定
  • 繰り上げ返済する余力がない
  • 毎月一定額の支払い
  • 小さい子どもがいて教育費がかかる
  • 毎年繰り上げ返済できるだけの貯金ができない
  • リスクを取るのが怖い
全期間の固定金利(フラット35など)を選ぶ方は、借入額が多い方におすすめです。

何故なら、少しでも金利が上がると、支払額がどんっと増えてしまうから危険だからです。

 

また、子どもが小さい場合には、将来の進む道が分からないので、教育費がいくらかかるのか不安もありますよね。

そんな教育費リスクを持ちつつ、金利上昇リスクを抱えてしまうと、あとで大変なことになりかねません。

なので、安定的にコツコツ支払いたい、教育費を確保すると毎月の貯金はあまり出来ないという方には、少し金利が高くても、全期間固定型の方が安全です。

 

変動金利との差は、金利リスクに対する保険料だと割り切れる方向けです。

 

金利プランによる向き不向きをお伝えしましたが、それぞれの金利プランの内容や、メリット・デメリットについてはこちらの記事でご紹介しています。

【初心者向け】住宅ローンの銀行の選び方の4つのポイント!金利が低いだけで選ぶと問題が起きる場合も!?

2019年以降も変動金利は上昇しにくい

ライフプラン表の作成

2019年以降も、変動金利は低いままなのでしょうか。

これについては、日銀が発表していますが、「少なくとも2020年春までは利上げしない」と、先行きの政策に関する指針(フォワードガイダンス)の修正で発表しています。

なので、2019年以降も景気が上がらない状態なら、更に金利も下がる可能性もあります。

なので、ここ数年の間なら、最安値の変動金利が一番お得となっています。

 

何故金利が上がらないのでしょうか。

それは、不景気に対して日銀がマイナス金利政策を行っているからです。

※マイナス金利なのは「日銀と各銀行間」の金利の話です。
各銀行は、日銀に預けたら利子どころか手数料を取られるので、企業に融資するように日銀が仕向けた政策のことです。

日銀と銀行の間では金利がマイナスになるくらい低いので、銀行も高い金利を取らなくても融資することができます。

なので、住宅ローンの金利も低い水準を保つことが出来ます。

 

今は不景気だから住宅ローンの金利が低いので、これから景気が良くなれば、金利も上がっていきます。

本当は日銀も金利を上げたいと考えているので、以前は「2019年以降は金利を上げる!」と言っていたのですが、日中関係の悪化などで、景気の先行きが怪しくなったのです。

日銀は、物価上昇(インフレ)させたいのですが、今の目標だった2%にもならない状態です。
今金利を上げると、更に景気が冷え込みそうで、日銀はなかなか金利を上げられない状況になっています。

 

また、住宅ローン金利の推移を見ると平成8年からずっと低金利が続いています。

民間金融機関の住宅ローン金利推移

参照: 住宅金融支援機構

(この金利は店頭金利で、そこから各銀行の2%などの優遇金利を引いた%が、実際にかかる住宅ローンの金利になります)

しかし、平成3年(1991年)のバブル期には8%を超えていた事も事実です。

今後、日本がバブルの頃のような好景気になるかどうかは分かりませんが、金利がどれくらい上がるものなのかを知っておくのも大事です。

全期間型固定金利で支払えない住宅は危険

なら変動金利がおすすめなのね!と思って変動金利で決めてしまわないでください。

住宅ローンを組む時に、金利が低い「ここ数年」だけを考えて変動金利にしてしまうと危険です。

もし金利が急上昇した場合には住宅ローンを支払えず、最悪マイホームを手放してしまう事にもなります。

 

なのでまずは、全期間型の金利でシミュレーションしてみて、確実に支払える借入額なのかを確かめて下さい。

 

変動金利だと毎月の支払額が低くなるので、ちょっと頑張ればマイホームが手に入るかも・・・と思いますが、金利が上がった時でも、確実に支払える額でないと危険です。

例えば、

変動金利の場合
  • 借入額:3000万円
  • 0.5%の変動金利
  • 35年間

の場合、毎月の支払いは、77,875円です。

しかしこれは、35年間ずっと0.5%であるという前提です。

 

しかし、

固定金利の場合
  • 借入額:3000万円
  • 2.0%の固定金利
  • 35年間

の場合、毎月の支払いは、99,378円です。

この差額が35年間続くので、毎月の支払いが7万円台ならギリギリ買える!と思う場合は、ちょっと立ち止まってください。

もし、金利が2%以上になり、毎月10万円になって生活が厳しくなるなら、その住宅自体があなたに合っていない可能性があります。

 

金利の上昇率は誰にも分かりません。2%も上がらないかも知れないし、もっと上がるかも知れません。

なので、支払い可能額がギリギリの状態で住宅ローンを組むのはやめたほうが安全です。

消費税増税前に住宅を買うメリットはない

2019年10月に消費税が8%→10%に増税予定です。

このため、消費税が上がる前にマイホームを買っていたほうが良い!と言われていませんか?

確かに消費税が上がるので10月以降に購入すると、2%余分に支払うと思うと辛いですよね。

でも、3000万円の家なら60万円も消費税が増える!と思うのは誤りです。

 

まず、消費税は土地にはかかりません。

なので、3000万円のうち、建物が2000万円なら、2000万円×2%=40万円増、となります。

 

「いやいや、40万円でも辛いよ!やっぱり早く買っておこう!」

と思われますが、実は消費税が上がった後は、消費が急激に冷え込みます。

大きな買い物を控えるので、住宅メーカーは値下げしてでもお客様に買ってもらおうとします。

 

なので、大きな声では言えませんが、消費税が上がった後の交渉次第では、40万円くらいの値下げは余裕で可能だったりします。

実際、3%→5%の増税時には、住宅売上が激減してしまい、各住宅メーカーは値引き合戦を行っていました。

 

40万円が惜しいからと、満足していない住宅を慌てて買わずに、本当に家族に合った家を探す時間をしっかり取りましょう。

住宅ローンの金利プランはお得で選ばず自分に合ったプランを選ぼう

変動金利と固定金利、少しでもお得な方を選ぼうとする気持ちはよく分かります。

私も結局は10年固定金利を選びました。

その時は、変動金利と10年固定金利が同じくらいの金利だったのですが、もしこれから金利が更に下がるのなら変動金利の方がお得になります。

しかし、10年固定を選んだ理由は以下の通りです。

  • 10年間は支払額が変わらないので予定が立てやすい
  • 10年間は住宅ローン控除でプラスになる
  • 10年後、金利が上がったら一括返済ができると考えている

現在は0.5%前後で借りられるので、10年後も金利次第では、住宅ローンの繰り上げ返済をせず、手元に現金を置いておいて運用した方がお得になるかと思っています。

 

しかし35年後どうなっているのか、私には全く分かりません。

今から35年前は、昭和60年(1985年)です。

スマホはおろか、コンビニだって普及してなかったし、車のエアコンだってついてなかったような時代です。

その頃に住宅ローンを組んだとして、35年後の完済時に、今のような低金利なんて考えられないでしょう。

 

スマホが出てきたのは2007年です。今からたった12年前です。

それだけ時代が大きく変わる時に、将来の予測がまったくできない大きな買い物をするのは不安ではないでしょうか。

 

なので、最悪の事態でもマイホームを手放さなくて済むような方法を選ぶことが必要です。

私ならマイホームの金額と家族構成で金利プランを変える

私が今から、年収の7倍(例えば5000万円)の住宅を購入するのなら、全期間型固定金利を選びます。

何故なら、全期間固定型でも1%以下の低金利が35年間も続くなら、安全に支払えるからです。

 

また、年収の4倍(例えば3000万円)で、小学生の子どもが3人いるなら、教育費が重なる期間だけ(例えば10年間)の固定金利を選びます。

その時期に変動になると、教育費が足りなくなるおそれがあるからです。

 

そして、子どもがおらず、年収の2倍(例えば1500万円)のマイホームであれば、変動金利を選びます。

金利が低い間にがっつり貯金をして、金利が上がる前に一括返済をするつもりだからです。

 

これは私の考え方ですし、この通りにしていたら大丈夫という話ではありません。(あと年収は適当です)

貯金が苦手なら、固定金利の方が安心ですし、金利動向を見て資産の運用が得意なら、変動金利でよりお得になる方を選んでも良いでしょう。

 

ただし、一番大事なことは、どんな状況でもマイホームと家族が守れる方法を取ることです。

一番安くなるからと選んだ方法が、リスクが高い事はよくあります。

固定金利は変動よりも高いですが、その差額は金利リスクを取らないための保険料とも言えます。

 

残念ながら、住宅メーカーと銀行は、あなたの性格や家族構成などを考えて金利プランを選んでくれません。

できるなら、今の支出からライフプランを作り、何かあっても支払える金利プランを立てるとより安心です。

 

ぜひあなたと家族にとって、安心で幸せなマイホームを手に入れられることを願っています。

住宅ローンの借り換えは比較サイトで一番お得な銀行を選ぼう

あい子
住宅ローンを借りたいんだけど、近くの銀行に行ったら良いの?
けいFP
意外に、地元の銀行や大手銀行のローン金利って高いんだよ
あい子
ええー。でもどの銀行が金利低いのか自分で調べるのめんどい・・・
けいFP
住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」だと無料の電話相談で、金利の一番低い銀行を教えてくれるよ
あい子
分かった!ちょっと電話してくる!

住宅ローンショップモゲチェックプラザでは、全国700の金融機関から一番金利がお得になる銀行を選ぶことができます。

 

また、無料で電話診断をしてくれるので、実際に乗り換えたらどれくらいお得になるのか教えてくれます。

例えば、

  • ローン残高:3,000万円
  • ローン金利:2%
  • ローン残年数:25年

この場合、なんと総額500万円もローンが減るになる場合も。

ここでは金利0.4%での借り換えに成功した人もいます。

モゲチェックプラザなら住宅ローン借り換えを代行してくれる

あい子
借り換えたら安くなるのは分かったけど、自分でするのめんどくさい~
けいFP
ならモゲチェック・プラザで代行してもらえば?手数料はかかるけど、一番金利の低い銀行を選んでくれて仮審査まで全部してくれるよ
あい子
えー。手数料かかるなら自分でしようかな・・・
けいFP
もし仮審査で落ちたら?実は金利が一番低い銀行に借り換えできるかは分からないんだよ。
あい子
うう、それはイヤすぎる・・・。
けいFP
借り換えができる銀行をピックアップして仮審査まで代行してくれるのってすごく気が楽だと思わない?
あい子
確かに。1人で頑張って審査落ちたら意味ないもんね。よし、私もモゲチェックにお願いしてくる!

モゲチェックプラザでは、金融機関から手数料を取っていません。
なので、利用者の一番お得になる銀行を選んでくれます。

しかも「本当に審査に通るかどうか」を数値化して教えてくれるので、無理な銀行に審査をして落ちるショックも回避してくれます。

実際に本審査の商品が降りなければ手数料は発生しません。

確実に住宅ローンが安くなった場合にしか費用が出ないのは嬉しいですね。

モゲチェックプラザの手数料
  • 見直しによる削減金額の10%
  • 下限25万円、上限50万円
  • 本審査の承認が降りなかったら手数料ナシ

ちなみに、モゲチェックでの引き下げ金額は平均480万円

480万円をほぼおまかせで削減してくれるなら、手数料支払ってもお得だと思いませんか?

モゲチェックプラザなら住宅ローンを借りる手続きを代わりにしてくれる

住宅ローンの借り換えをしようと思っても、手続きが面倒・・。

いろんな書類を集めたり、役所に住民票などを取りに行ったり、事前審査で200項目くらい入力したり。

しかしこういった面倒な処理も、あなたに代わって手続きをしてくれます。

 

どのローンに借りるか決めた後は、モゲチェックプラザがあなたの代わりに金融機関と交渉します。

また、借りる為に必要な書類収集を代行し、面倒な申し込みをほぼ全て代行します。

モゲチェックプラザなら35年安心サポート

住宅ローンの借り入れを終わっても、35年間もサポートしてくれます。

なんと、ローン完済まで毎月レポートをお送りして、金利固定化や見直しのチャンスを知らせてくれます。

今後、さらに金利が下がった時にも、すぐに動けたら、またローン金額が減りますね。

モゲチェックプラザの口コミ

 

実際、住宅ローンを借りる手続きはかなり面倒です。

そして、銀行や住宅メーカーにお願いすると、自分たちの提携している銀行をおすすめするので、その銀行の金利が一番低いとは限りません。

私も過去申し込んだ時には、金利差が1%近くもする銀行を紹介されました。

 

新築でも中古でも、ハウスメーカーと提携している銀行から借りないといけない、という事はありません。

住宅ローンは、どこの銀行を選んでも良いのです。

高い金利の銀行に流されて決めてしまうと、数百万円以上も損をしてしまう可能性もあります。

 

ぜひ、自分のマイホームとお金は、自分の手で守ってくださくぃ。


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