住宅ローンを借入可能額で借りると失敗する!?安全な家の買い方とは?

住宅ローンはハイリスクハイリターン!損しない住宅の買い方とは?

家族の夢であるマイホームのために、35年返済の住宅ローンを組む。

よく聞く普通の事ですよね。

 

その普通の事のせいで、破産という悪夢になる場合があることをご存知ですか?

 

住宅金融支援機構の「リスク管理債権」によると、現在住宅ローンを組んでいる人の1.89%は「3か月以上滞納=破産の危機にある」という状態です。

 

約50人に1人ほどが破産の危機にある、というのは多いと思いますか?少ないと思いますか?

 

あなたはその1人に入らない自信はありますか?

 

 

無理な住宅ローンを組み、折角のマイホームを手放さないためにも、マイホームを持つ前に住宅ローンの仕組みをよく理解しましょう。

住宅ローンはFXと同じ「レバレッジ」の手法を使っている

あなたはFXをご存知ですか?

「なんかドルを買ったり売ったりして、数千万も損したりするギャンブルよね?」

そんなイメージですよね。

 

そんなFXと同じ手法が、住宅ローンに使われているという事をご存じですか?

 

FXで使われる「レバレッジ」という手法は、日本語では「てこの原理」と訳されます。

てこの原理とは、小さい力でも「てこ」を使えば大きな石が動かせる、という原理の事です。

 

レバレッジとは、手持ちの小さい金額でも、「てこ(レバレッジ)」を使うことで、大きな金額の取引が出来るのです。

 

具体的には、持ち金が500万円しかなくても、レバレッジ5倍にすると、500万円×5倍=2,500万円の取引が出来るという仕組みです。

 

500万円で1%利益が出た場合は5万円にしかなりませんが、レバレッジ5倍だと2,500万円の1%=25万円も利益が取れるのです。

 

もちろん逆に、1%損した場合は5万円で済むはずが、レバレッジ5倍にしていると、25万円も損してしまうという、ハイリスク・ハイリターンの典型的なパターンです。

 

さて、住宅ローンも「レバレッジ」をかけているというのはどういう事でしょうか?

賃貸ではできない広い家に住める住宅ローンのカラクリ

ここでは、賃貸派のAさんと、持ち家派のBさんに登場してもらいます。

 

Aさんは、月5万円の賃貸住宅に住んでいて、500万円持っています。

さて、その500万円を3%で運用しているとしましょう。

500万円×3%=年間15万円の運用益が出ます。

 

これを住宅費に充てようと思った場合、12で割ると月1万円ちょっとになります。

毎月5万円の家賃を払っているので、あと1万円足した、家賃6万円の賃貸住宅にしか住めません

 

 

 

さて、持ち家派のBさんはどうでしょうか?

 

Bさんは、2,500万円の住宅を購入したいと思っています。

手持ちの500万円を頭金として、足りない2,000万円は住宅ローン(35年固定、金利1%)を組む予定です。

 

500万円で2,500万円の家に住むのですから、この2,000万円の住宅ローンを、レバレッジ(てこ)を使っています。

 

 

頭金500万円+住宅ローン2,000万円=2,500万円を3%で運用すれば、年間75万円。月6万円ちょっとです。

毎月のローン返済額は5万円ちょっとなので、運用益を合わせた11万円が住宅費となります。

 

実際2,500万円の家を借りるとなると、月11万円くらいかかるでしょう。

 

 

Aさんは運用益を足しても月6万円の家しか借りられません

 

でもBさんは、レバレッジをかけ借金をして2,500万円を運用することで、賃貸なら月11万円は払わないといけない家に、毎月5万ちょっとの支払で住めるという計算です。

持ち家は資産だからこの計算はおかしい?資産とは何?

こういうと必ず

「いやいやいや、Bさんの家は持ち家だから『資産』だろう!?賃貸と同じ考えしないでよ!」

 

と言う方がいます。

 

 

確かに、住宅ローンの支払いが終わったら、その家は「自分のもの=資産」となりますよね。

 

 

でも、よく考えてみてください。

 

築35年の住宅を、借りようと思いますか?

 

 

家を借りるときには、「新築~築5年以内」にチェックボタンを入れませんか?

 

 

築35年の住宅に住みたい、と思う人はまれです。

よっぽど安いか、リフォームしていて綺麗か、くらいです。

 

 

また、築35年の住宅を、買おうと思いますか?

 

今なら、1983年築の家です。

木造の戸建てなら、かなり傷みがあり、住むためには大幅なリフォームが必要となります。

 

立て替えるなら、家の撤去費用がかかります。

 

 

現在の不動産価値として耐用年数を考えると、木造住宅は22年です。

22年したら、減価償却としての価値は0円になります。

売る場合には、「減価償却が済んだ商品」と考えられるため、あまり高くはならないでしょう。

土地の価値は減りませんが、売らない限りお金にはなりません。

 

同じようにマンションなら耐用年数は47年です。

47年なので木造住宅よりも売値は高いかも知れませんが、土地部分が少ないし、大規模修繕の時期にかかってくるため、木造とマンションのどちらが得かは物件によってかなりの差が出ます。

 

 

どちらにしても、築35年となると、売るのも貸すのも容易ではありません。

 

 

売れない・貸せない商品は果たして『資産』でしょうか?

 

 

もちろん売れたり貸せたりする住宅もあるので、すべてが資産とならないわけではありません。

 

 

しかし、35年後の住宅の需要予測が出来ますか?

その土地が35年後も売れると確信できますか?

 

 

家とは「資産になる商品」だと思っていますが、「資産にならない商品」の可能性だってあるのです。

 

 

もう少し考えてみてください。

 

あなたのおばあちゃんの住んでいる家は築何十年ですか?

その家は売れる・貸せると思いますか?

売れる場合、家の購入金額とどらくらい離れていると思いますか?

貸せる場合、あなたはそこにそのまま住みたいと思いますか?

 

(おばあちゃんが数年前に新築に引っ越した場合は除外してください。笑)

 

 

住宅需要とは、不動産屋でも予測が難しいのです。

それが35年後となると、誰が予測できるのでしょうか?

 

その家を「資産」として計上できるような立地や住宅グレードを考えないと、すべての家を資産と考えるのは厳しいのです。

家族の夢である「マイホーム」にかかる「住宅ローンの費用」を考える

別に私は住宅ローンを否定しているわけではありません。

 

実際、私も住宅ローンを借りて現在の家に住んでいます。

 

 

ただし、

 

・借りる金額は妥当か

 

・その家にどれだけ住むのか

 

を考える必要があります。

 

 

 

先ほどのBさんの例で考えましょう。

 

Bさんは30歳で、頭金500万円、2,500万円の新築一戸建てに35年ローンで住みます。

ローン支払は月5.6万円です。

毎年の固定資産税や、35年も住めば屋根の葺き替え・外壁塗装・設備の故障などで最低でも500万円はかかるでしょう。

 

住宅の費用
頭金 500万円

住宅ローン返済総額 2,371万円

メンテナンス代他 500万円

 

総額3,371万円=月8万円の費用

35年間も広いマイホームで過ごせるなら、月8万円くらい出せる、と考えるでしょうか。

 

 

ここでCさんに登場してもらいます。

Cさんも30歳で、頭金は500万円です。

でも、一目ぼれした新築一戸建て5,000万円に住みたいと考えています。

 

足りない4,500万円は住宅ローンにします。

ローン返済額月12万なら、なんとか支払えるでしょうか。

 

しかし高いお家は固定資産税も設備も高くなりますので、メンテナンスで1,000万円かかるとしましょう。

(ベンツの修理代と、軽自動車の修理代が1ケタ違うようなものです)

 

 

住宅の費用
頭金 500万円

住宅ローン返済総額 5,335万円

メンテナンス代 1,000万円

 

総額6,835万円=月16万円の費用

月12万円の返済額なら何とかなる、と考えている場合、これらのメンテナンス費用を考ると、金額は跳ね上がります。

 

この金額が高いと思うか安いと思うかは、自分です。

あなたの夢のマイホームに、毎月16万円支払えますか?

他の教育費や老後資金は貯まりますか?

安全に住宅ローンを組むための金額の目安は?

よく「年収の5倍の金額が目安」と言いますね。

 

でも実は目安なんかどこにもないのです。

自分が欲しい!払える!と思えば、いくらでも借りれば良いのです。

(銀行の審査は別ですが)

 

ただし、それには「リスク」があるということ。

住宅ローンを借りる事自体がすでに「リスク」なのです。

 

そのリスクが、自分で許容できる範囲であると確認すれば、いくらの家に住んでも問題はないのです。

 

 

 

持ち家派のBさんにもう一度登場してもらいます。

 

Bさんが年収400万円なら手取り320万円なので、月26万円。

月26万円の給与(ボーナス含む)のうち、月8万円の住宅費を高いと思いますか?

 

 

賃貸派のAさんのように月5万円の賃貸なら、月3万円は貯蓄に回せます

35年間なら1,260万円です。

 

その3万円を家に使うのか、別に使うのかはあなた次第です。

 

 

また、Cさんならどうでしょうか?

Cさんは年収400万円だった場合、月26万円の給与(ボーナス含む)のうち、月16万円の住宅費を払えますか?

 

 

払える!と思うなら、借りたら良いのです。

 

ただし、それ相応のリスクがあり、そこには家族全員がいることを覚悟してください。

新築は買った瞬間に価格は3割下がる事を理解して買う

住宅はそもそも「家族と暮らす空間」なので、それが得か損かで計れるものではありません。

 

「思い出はプライスレス」という言葉がありましたが、思い出を作るにはそれなりのプライスが必要となります。

 

大きな家で暮らすのが夢であれば、その夢にお金を使う事は自由です。

 

車が大好きな知り合いは、団地に暮らしながらベンツに乗っています。

それはベンツが大好きで、家にお金をかけないで良いと思っているから。

 

それは自分の自由意思なので、誰に何を言われても問題ありません。

 

 

それでも「損をしたくない」というのであれば、新築は買ってはいけません

 

 

新築とは「新築プライス」として2~3割上乗せされています。

購入後一歩家に入っただけで、その家の価値は8割に下がるのです。

 

3,000万円の新築を購入した場合、600万円は「新築に住んだ!」という感動代だと思ってください。

 

それを惜しいと思わなければ、新築を購入されたら良いかと思います。

(新車でも同じことが言えます)

 

 

しかし「損をしたくない」と考える場合は、新築プライスが乗っていない、中古住宅をおすすめします

 

中古住宅は、個人間の流通価格上で割り出されるので、あまりに高すぎると売れません。

 

中古住宅を購入する場合は、シロアリなどの基本構造に問題がないか、なぜ前の人がその家を売りに出したのか、を詳しくお聞きする事をおすすめします。

 

なぜなら、「転勤で引っ越した」という場合と「隣の人とトラブルになった」という場合では、リスクが大きく変わるからです。

 

 

しかし、「中古住宅を購入するのはリスクが高い」という方がいますが、新築という「今存在しない住宅」を購入するのも、それ相応のリスクがあります。

新築の場合、欠陥住宅かどうかは建ってみなければ分かりません。

注文住宅の場合、想像と違っている場合などはよくあります。

 

それぞれに違うリスクがあるだけです。

賃貸住宅はローリスク・ローリターン

それに引き替え、賃貸住宅はローリスク・ローリターンです。

なので、賃貸住宅であれば、レバレッジをかけた広い家には住めませんが、何か起きた場合に借金を負うこともありませんし、1ヶ月程度の違約金を支払えばいつでも引っ越せます。

 

なにより「借金をしていない」という身軽さがあるので、住宅ローンなら35年間支払額はほぼ変わりませんが、賃貸なら家賃を減らしたり増やしたりが自由です。

 

結婚当初は1LDKで家賃を抑えつつ、子どもが増えた時に3LDKの賃貸に引っ越し、子どもが巣立った20年後にはまた1LDKに引っ越す、という方法なら、家賃は限りなく抑えられます。

 

老人は賃貸住宅を借りにくい、という話もありますが、絶対に借りられない訳ではありません。

 

生涯賃貸で広い家に住まない代わりに、その資金を生活の充実や学費に回すのも、資金活用としては合理的です。

まとめ

 

・住宅ローンはレバレッジをかけている

 

・レバレッジとは「てこの原理」で、借金をすることで運用益を増やす方法

 

・借金をする(=リスクを取る)ことで、広い家に住める

 

・家は資産だが、売ったり貸したり出来ない家は資産ではない

 

・資産とは「お金を生み出すもの」のこと

 

・生涯住み続けるなら、住めるという資産ではある

 

・賃貸はローリスク・ローリターン

自分が取れるリスクを確認して、それに応じたリターンを手に入れてください。

 

住宅ローンの選び方でも損をする場合があります。以下の記事を参考にしてみてください。

【住宅ローン】得する銀行の選び方とは?知らないままだと500万円以上損する事も?

 

ちなみに私は、中古の家を25年ローンで購入しました。

 

10年固定金利が過去最安値だったので、10年間の住宅ローン控除でプラスになる計算です。

10年後は残りの金額を現金一括で支払い、引っ越したら賃貸に出すつもりです。

 

 

この家を購入する際に、私はいろんなリスクを取っています。

 

・中古住宅のため欠陥住宅だったかもしれない。

・10年後に賃貸や売りに出せないかもしれない。

・地震で家が壊れて、借金だけが残るかもしれない。

 

 

ただし、それらを考慮しても、

・割安な金額だった

・賃貸に出しても元が取れると計算できた

・売れる場所であると調べた

 

ことから、購入に踏み切りました。

 

 

 

住宅を購入する前に「出口戦略」を考えておきましょう。


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