住宅ローン銀行の選び方とは?ハウスメーカーの紹介した銀行で500万円以上損するところだった話【実話】

得する住宅ローンの選び方!

住宅の購入契約が終わった今、住宅ローンの銀行を自分で探しましたか?

もしかしてハウスメーカーの方が決めた銀行で住宅ローンを組もうとしていませんか?

 

ちょっと待ってください。

 

ハウスメーカーから紹介された銀行は、住宅ローン金利が高いことが多いんです。

このまま契約すると、500万以上ローンを多く払う可能性があります

 

これは、私が実際に住宅ローンを借りるときに体験した話です。

 

この記事では、

・ハウスメーカーの紹介する銀行は住宅ローン金利が高い

・住宅ローンを利の低い銀行は自分で探せる




家を買ってから住宅ローン銀行を探しても遅くない!

住宅ローン銀行は家を買ってから探しても間に合う!

住宅ローン銀行を探すのは、いつ頃でしょうか?

もう家を購入(契約)してしまったら出来ないのでしょうか?

 

実は、引き渡しまでの間なら、いつでも住宅ローンを探すことが出来ます。

 

実際は、「契約してから○○日までの間に住宅ローンの仮審査が通らなければ、この契約を破棄する」という特約があるので、出来れば家を購入(契約)したらすぐに住宅ローン銀行を探し始めましょう。

 

「え~家という大きな買い物をした後に、住宅ローン銀行を自分で探すの面倒くさい~。」

と思った方。

 

実は、家を決める以上に、住宅ローン銀行を決める事が大事です。

家の総額は3千万円なら3千万円と決まっていますが、住宅ローンの選び方によっては支払う利子が300万円~500万円くらい増えてもおかしくないのです。

 

なので、もし金利の高い住宅ローンを借りたら、500万円以上も多く利子を払う場合だってあるのです。

 

しかもそれは、誰も教えてくれません。

ハウスメーカーも不動産屋さんも、自分の提携している銀行しかおすすめしません。

そして紹介される銀行は決して住宅ローン金利が安い銀行ではないのです。

住宅ローンを不動産屋さんの言う銀行で決めてませんか?

私が住宅購入の申込みをする時に、不動産屋さんが銀行員の方を連れてきました。

この銀行員の方は、地方銀行の方でした。

不動産屋さんは、「住宅ローンはこちらの○○銀行さんから借りる事になるので、まずは仮審査を受けましょう

と言って、まず書類を差し出しました。

銀行員の方も同席していて、ここで書くのが当たり前という感じです。

 

しかし私は、この時の断定口調に違和感を感じました。

「あれ?住宅ローンって、この銀行だけしか借りられないのかな?」

しかしその場では一旦書類を書きました。

この書類は「仮審査」の書類なので、申し込んでも大丈夫だったからです。

住宅ローン申し込みの「仮審査」と「本審査」の違いは?

住宅ローンの仮審査と本審査とは?

住宅ローンには、「仮審査」と「本審査」があります。

まず「仮審査」で、勤続年数や他の借り入れの有無、ローンの金額が多すぎないかなどを確認します。

「仮審査」に通ってから「本審査」の申込みが出来るのです。

 

仮審査を通っても、本審査で落ちる場合がまれにありますが、基本的に仮審査が通ればほぼ問題なく借りられることになっています。

 

住宅を購入する場合、「仮審査」が通らない=お金が借りられない場合には、住宅購入の契約そのものを無効にする特約もあります。

なので、仮審査というのは、かなり重要な審査なのです。

不動産屋さんと提携している銀行の住宅ローン金利が一番安いわけではない

不動産会社の提携している銀行の住宅ローンが一番安いわけではない。

とりあえず仮審査を申し込んだあと、他の銀行の金利を調べてみると、提携の銀行よりも利率が低い銀行がたくさんあるじゃないですか。

当時はなんと、1%以上も低い銀行の住宅ローンもありました。

 

もし仮に、3,000万円を30年間借りた場合、固定で2.5%1.5%の違いはいくらになるでしょう?

2.5%の場合

利息の総額は、1,267万円

 

1.5%の場合

利息の総額は、727万円

なんと、540万円も多く利子を払うことになるのです。

 

540万円って、5年分のパート収入ですよ!?

5年間、多すぎる利子を払うためだけにパートすることになるんです。

そんな大金を、提携の銀行だから、というだけで支払えるもんですか!

 

後日、不動産屋さんに連絡して聞いてみました。

「・・・あの、この間の○○銀行さんですが、他の銀行よりも住宅ローンの金利が高いのですが、他の銀行でも借りられますか?」

すると、

「あ、、、そうですか。ええ、もちろん良いですが、全てご自身で手続きすることになるので、かなり面倒ですよ?それでも良いですか?」

という謎の念押し。

 

いやいやいや、面倒くさいからって500万以上も損したくありませんよ?!

ということで、更に必死に住宅ローンを調べまくりました。

ローン利率は、メガバンクには地銀は勝てない

その結果分かったことは、「地銀の金利は、メガバンクよりも高め」だということ。

私が借りた当時(数年前)は、地銀の住宅ローン金利の方が0.4%以上は高かったのです。

 

もちろん、地銀にも良いところはあります。

地元にたくさんの支店やATMがあるから便利とか、

給与振り込みを地銀にしているので変更しなくていいとか、

(住宅ローンを申し込むと、給与振込も一緒に変更してくださいと言われます。もちろん給与が入ってくる口座の方が、住宅ローンを支払安いですもんね)

 

しかし、私はメイン銀行がネット銀行なのでコンビニATMが無料で使えるし、私の決めた銀行だと給与振込を変更しなくて良かったので、今回住宅ローンを借りるときに、地銀にするメリットはないと判断しました。

どの住宅ローンがお得かは、自分で探さないと誰も教えてくれない

一番お得な住宅ローンは自分で調べないと分からない

住宅ローンの金利について、不動産屋さんは教えてくれませんでした。

なぜなら、地元の銀行と提携しているから

 

不動産屋さんも、知り合いの銀行で住宅ローンの手続きをすぐにしてくれた方が、契約成立しやすいでしょう。

みんながみんな、一から調べ上げて住宅ローンの手続きをする人ばかりではありません。

 

調べるのが面倒くさいといって、丸投げしてくる人には、不動産屋さんが手続きしやすい銀行にお願いするのも一理あるかと思います。

でも、たった数日調べて自分で申し込むだけで、500万近く節約できるなら、どうしますか?

 

500万円あれば、何が出来るでしょう?

新車を買っても、家具をすべて買い替えても、家族で海外旅行にも行ける金額です。

もちろん教育資金に貯めても良いし、老後資金にもなるでしょう。

その500万円はなんでも好きに使えるお金なのです。

 

「面倒くさい」や「分からない」で捨ててしまうにはもったいないと思いませんか?

 

ちなみに、住宅ローン契約をする際に必要となる書類は、地銀でもネット銀行でも大手銀行でも同じです。

また、どの銀行もものすごく丁寧にしっかりサポートしてくれるので、不動産屋さん以外の銀行のローンを借りても、手続きにはまったく問題はありませんでした。

 

なので、「不動産屋さん(ハウスメーカー)以外の人にするのは失礼かな・・・大変かな・・・」

という心配は全くありませんので、安心してください。

借りられる住宅ローンの限度額は「あなたが支払える限度額」ではない

また、不動産屋さんや銀行員が「この金額なら借りられますよ」といっても、提示されたローン金額は、必ず毎月ローン返済できる金額ではありません。

 

ローン返済できなくなっても、家を売り払ったら銀行側が回収できる金額です。

「え?銀行の人が、返済できないくらいの大金を貸してくれるもんか。」

と思うでしょうが、銀行員も会社員です。

売り上げを上げる為に無茶なローンを組ませることも絶対ないとは言い切れないのです。

 

最近ですと、スルガ銀行が投資物件のローン契約をさせるために、資料を改ざんして審査を通していたというニュースがありました。

スルガ銀行の銀行員の方も、お客様が1億円や2億円の支払いが出来なくなるかも、という心配はありました。

 

でも、毎月のノルマの方が厳しかったため、資料の改ざんをして、本来なら貸せない(返済できない)人に対しても、ローン契約をしていたのです。

その結果、資金繰りに行き詰まり、物件を売り払っても借金が残る人が大勢でました。

 

「これは「投資物件」の話だから、住宅ローンとは関係ないよ」

という人もいますが、銀行側としては、投資物件のローンも、マイホームのローンも、同じローン契約の1件です。

その1件のノルマがどうしても欲しい銀行員だったら、どうでしょうか?

 

銀行員だってノルマもあるし、自分の商品(銀行ローン)を買ってもらいたいのです。

買おうとしている洗濯機を、電気店のおじさんが「あっちの量販店の方が安かったよ」とは教えてくれないのと同じです。

 

銀行は、「自分の銀行が損しないぎりぎりの金額」まで借りさせようとするのです。

 

残念ですが、銀行は「あなたが一番得する」ようには考えてくれません。

「あなたが一番得する」ように考えてくれるのは「あなただけ」です。

 

不動産関係の仕事もしているので知っているのですが、

住宅を「頭金なし」、「35年ローン」、「ボーナス払い」、「家賃と同じ金額で買える」といって購入した人の中には、10年以内に家を手放しても借金が残る人が一定数います。

 

実際に手放す現場を見ていますが、家を手放す時にみんな「なんでこうなったんだろう?」という顔をしています。

もちろん離職や病気など、支払えなくなった原因は色々ありますが、そもそも最初から支払が困難になりそうな家のローンを組んでいる場合もあるのです。

 

そんな人にならないように、自分で調べたり、公平なアドバイスをくれるFPの方に相談されることを強くおすすめします

住宅ローン銀行の金利を一括で調べる方法

住宅ローンを自分で探さないといけないのは分かった。

でもどうやって調べるの?

1件ずつ銀行を回って、ローン金額を調べていくの?

そんな時間ないよ~。

 

という方のために、今はネットで複数の銀行ローンを一括して調べるサービスも増えています。

 

住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」などは、借り入れ金額や期間を入力するだけで、諸費用や利息の総合計額を一瞬で計算し、一番安い銀行順に並べてくれます。

 

利率だけ安くても、手数料が高い銀行などもあるので、支払総額まで一瞬で計算してくれて、「本当に一番安い銀行はどこか」がすぐに分かるのは、本当に便利です。

 

例えば、

借り入れ希望金額:3000万円

借り入れ希望期間:30年

対象物件住所:東京都

物件の契約状況:購入物件がほぼ決まっている

と入力すると、

00068

 

金利タイプ(固定10年)を選ぶだけで、

手数料・利息を含んだ総合計や、毎月の支払額を一瞬で計算して、「一番安い銀行順」で並べてくれるのです。

00069

 

この例ですと、スター住宅ローンのほうがソニー銀行よりも金利は1.1%と高いのですが、総支払額はスター銀行の方が安くなっています。

 

ですので、上位3社ほどをチェックして、仮審査を申し込むだけで終わります。

 

私は自力でパソコンとにらめっこして、何件も銀行サイトから情報を集めたので、私の時にこんな便利なサイトがあったなら楽だったのにな、と思います。

 

便利なツールを色々使って、少しでも損をしないように、自分で銀行を選びましょう。

住宅ローン銀行を選ぶポイントは、ローン金利と諸費用だけ!

住宅ローン一括サイトで、銀行の金利や諸費用が分かりました。

 

でも、銀行によって保険が違ったり、繰り上げ返済の手数料が違ったりしますが、住宅ローン銀行を選ぶポイントは何ですか?

 

と聞かれることがありますが、

住宅ローン銀行を選ぶポイントは、金利と諸費用だけです。

 

なぜなら、住宅ローンは金利以外のポイントは、金利が安いところを選べばすべて解決するからです。

例えば、1%上乗せで3大疾病の場合に住宅ローンを免除するという特約。

1%分金利が安い銀行なら、その金利分で同じような保険に入れます。

 

「同じ保険に入るなら、住宅ローンと一緒に申し込んだ方が楽じゃん」

 

いえいえ、一番のメリットは、

「他に安くて良い保険が出た場合には、簡単に乗り換えられる」からです。

 

住宅ローンとセットで申し込むと、保険だけ解約が出来ない場合もあります。

簡単に乗り換えられる方が、保険料も安くできるのです。

住宅ローン銀行の繰り上げ返済はするべき?

また、繰り上げ返済の手数料が安いところは?

とも聞かれますが、基本的に繰り上げ返済はおすすめしません。

 

今の住宅ローンの低金利で借りていて、かつローン控除も受けている場合、まず10年間は繰り上げ返済をしない方が圧倒的にお得だからです。

 

現在は住宅ローン控除が1%です。

これは1%の利子分を税金で返してくれますよ、という事なので、1%の利子で住宅ローンを借りているのなら、住宅ローンの利子は0円になるということです。(※厳密には違いますが、ざっくりとした話をします)

 

現在の金利は0.5~1%ちょっと。

ローン控除の金額は「年末の元金残高×1%」です。

 

たとえ住宅ローン金利が1%で借りていても、ローン控除で1%分は税金が帰ってくるので、手出しはないのです。

 

例えば、100万円繰り上げ返済(住宅ローン金利1%)の場合

 

100万円繰り上げ返済すると、1%の利子(=1万円)は浮きますが、100万円のうち1%の税金(=1万円)はローン控除で戻ってきません。

 

すると、繰り上げ返済しても得しません。

 

その100万円を繰り上げ返済せずに、3%の投資信託で運用すると、2.4万円が手に入ります。

(※実際の計算はもっと複雑ですが、説明の為簡略化します)

 

 

手元にあるお金を確実に運用する方が、繰り上げ返済するよりもはるかに得です。

 

また、住宅ローンには「団信(団体信用生命保険)」がほぼ必ずセットでついてきます。

 

これは、「借りた主人に何かあったら、住宅ローンはチャラになりますよ」という保険です。

 

 

3,000万円の住宅ローンなら、ほぼタダみたいな支払(金利分)で、3,000万円の生命保険をかけていることになるのです。

 

なので、繰り上げ返済をすれば、この生命保険金も減ってしまいます。

 

ローン控除が終わった後の10年後でも、この生命保険料と利息分のどっちがお得なのか、と計算して、保険料の方が高いなら、ローンを払い続ける方がお得です。

 

なので個人的には、

1.10年間はローン控除で利子分をカバーするので、繰り上げ返済はしない

2.10年以降は、(1)と(2)のどちらかで繰り上げ返済するか考える

(1)利子分が高い→繰り上げ返済する

(2)(投信などの運用益△ローン残高の生命保険料)が高い→ローンを持っておく

が一番お得になると考えます。

 

 

2.に関しては少し計算が必要ですが、

 

例えば、

・残高2,000万円

・利子が1%固定

・返済期間20年

の場合の利子は、20年間で総額200万円です。

 

すると1年間で10万円の利息の支払が必要になります。

 

 

もし2,000万円持っていて、投資信託で3%の運用益が出ていたとすると、

運用益は年間48万円(20%の税引き後)

 

また、2,000万円の生命保険料を別に支払うのなら、40歳男性が60歳までの20年間(定期)に、保険料が減っていく(逓減ていげん)保険なので、「定期逓減保険」を申し込む必要があります。

 

各社いろいろありますが、逓減定期保険料が安いと有名なソニー生命ですと、年間3万円以下でした。

(※煙草を吸わないや健康であったりと色々な条件がありますので、すべての人に当てはまるわけではありません)

 

 

すると、2,000万円の運用益が48万円で、かかる生命保険料が△3万円=45万円の利益が見込めます。

 

これなら、2,000万円を繰り上げ返済しても、減るのは1年間で利子10万円だけなので、繰り上げ返済しない方がお得ですね。

 

 

 

「借金は悪、すぐに返済しなきゃ」

 

という方もいますが、たいていの会社は銀行からの借り入れで回っています。

 

要は、借り入れの金利よりも稼ぐ力を持てば、借り入れすることは悪い事ではないのです。

 

 

そして、家もまた、一つの会社と同じようなものです。

 

家族を幸せにするために、夫婦で家という会社を運営しているのです。

 

もちろん投資にはリスクもありますので、これが絶対お得!と言い切れませんが、このような考え方もあると知ること自体は、決して損ではないはずです。

 

あとは、自分でリスクをどれだけ取れるのか。

 

どのような状態なら我が家がベストと思えるのか。

 

それを家族みんなで話し合うことが大事です。

 

どうしても地銀の住宅ローンが良い場合に、ローン金利を引き下げる裏技

 

ネットで銀行金利を調べる事が出来ることは分かりましたが、でもやはり近くの地銀が良い、という方もいます。

 

その場合に、他の銀行よりも金利が高いのなら、「交渉」で金利を下げることも不可能ではありません

 

 

もし地銀にする場合でも、一度は交渉を試してみることをおすすめします。

 

(ただ、以下の記事は借り換えの場合なので、新規借り入れの時にもできるかは未知数です)

 

同じ銀行で住宅ローンを借り換える裏技!手数料ほぼ無料で金利を減らせるおすすめの方法

住宅ローンの借り換えは比較サイトで一番お得な銀行を選ぼう

あい子
住宅ローンの借り換えしたいんだけど、近くの銀行に行ったら良いの?
けいFP
意外に、地元の銀行や大手銀行のローン金利って高いんだよ
あい子
ええー。でもどの銀行が金利低いのか自分で調べるのめんどい・・・
けいFP
住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」だと無料の電話相談で、金利の一番低い銀行を教えてくれるよ
あい子
分かった!ちょっと電話してくる!

住宅ローンショップモゲチェックプラザでは、全国700の金融機関から一番金利がお得になる銀行を選ぶことができます。

 

また、無料で電話診断をしてくれるので、実際に乗り換えたらどれくらいお得になるのか教えてくれます。

例えば、

  • ローン残高:3,000万円
  • ローン金利:2%
  • ローン残年数:25年

この場合、なんと総額500万円もローンが減るになる場合も。

ここでは金利0.4%での借り換えに成功した人もいます。

モゲチェックプラザなら住宅ローン借り換えを代行してくれる

あい子
借り換えたら安くなるのは分かったけど、自分でするのめんどくさい~
けいFP
ならモゲチェック・プラザで代行してもらえば?手数料はかかるけど、一番金利の低い銀行を選んでくれて仮審査まで全部してくれるよ
あい子
えー。手数料かかるなら自分でしようかな・・・
けいFP
もし仮審査で落ちたら?実は金利が一番低い銀行に借り換えできるかは分からないんだよ。
あい子
うう、それはイヤすぎる・・・。
けいFP
借り換えができる銀行をピックアップして仮審査まで代行してくれるのってすごく気が楽だと思わない?
あい子
確かに。1人で頑張って審査落ちたら意味ないもんね。よし、私もモゲチェックにお願いしてくる!

モゲチェックプラザでは、金融機関から手数料を取っていません。
なので、利用者の一番お得になる銀行を選んでくれます。

しかも「本当に審査に通るかどうか」を数値化して教えてくれるので、無理な銀行に審査をして落ちるショックも回避してくれます。

実際に本審査の商品が降りなければ手数料は発生しません。

確実に住宅ローンが安くなった場合にしか費用が出ないのは嬉しいですね。

モゲチェックプラザの手数料
  • 見直しによる削減金額の10%
  • 下限25万円、上限50万円
  • 本審査の承認が降りなかったら手数料ナシ

ちなみに、モゲチェックでの引き下げ金額は平均480万円

480万円をほぼおまかせで削減してくれるなら、手数料支払ってもお得だと思いませんか?

モゲチェックプラザなら住宅ローン借り換え手続きをしてくれる

住宅ローンの借り換えをしようと思っても、手続きが面倒・・。

いろんな書類を集めたり、役所に住民票などを取りに行ったり、事前審査で200項目くらい入力したり。

しかしこういった面倒な処理も、あなたに代わって手続きをしてくれます。

 

どのローンに借り換えるか決めた後は、モゲチェックプラザがあなたの代わりに金融機関と交渉します。

また、借り換えに必要な書類収集を代行し、面倒な申し込みをほぼ全て代行します。

モゲチェックプラザなら35年安心サポート

住宅ローンの借り換えを終わっても、35年間もサポートしてくれます。

なんと、ローン完済まで毎月レポートをお送りして、金利固定化や見直しのチャンスを知らせてくれます。

今後、さらに金利が下がった時にも、すぐに動けたら、またローン金額が減りますね。

モゲチェックプラザの口コミ

 

住宅ローンの借り換えはかなり面倒です。

しかし、一回見直すだけで500万円以上ものお金がお得になるので、この機会に問い合わせしてみてはいかがででしょうか。


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