住宅ローンの借り換えどこがいい？【借り換えのメリット・デメリット】

家を建ててからはや数年。

子どもたちの食費も増え、塾代や部活の費用も増えてきたな。

今後は、高校の入学金や授業料で年間100万円くらかかりそうで、頭が痛い・・。

住宅ローンの借り換えして返済が楽になれば、少しは生活も楽になるかも。

 

でも、住宅ローンの借り換えってどこが良いんだろう？

金利の低い銀行ならどこでも良いのかな？

 

こんな風に思ったりしますよね。

私も毎月の住宅ローンがずっしり重たく感じています。

借り換えして住宅ローン返済が減ったら、毎月ちょっと楽になりますし、なにより将来の教育費の不安が減りますよね。

 

でも借り換えには大事なポイントがあるのです。

家庭の状況に合っていない住宅ローンの借り換えをしてしまうと、思わぬ問題が起きたりします。

借り換えで失敗しないように注意するポイントや、どんな借り換えをしたら家族の生活が楽になり、将来の不安が減るのかついてお話します。

 

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住宅ローンの借り換えどこがいいのか考える前に大事なことは「自分の家庭の状況」

住宅ローンの借り換えで「どこがいいのかな？」と思うよりも前に大事なポイントとはズバリ、あなたのご家庭の状況です。

 

あなたのご家庭は、今とまったく同じ状況ではありません。

子どもたちはどんどん大きくなり、塾や習い事も増えるし、今後、外壁や台所のリフォームも考えないといけなくなるでしょう。

その頃、もしかしたらご主人が転職を考えたりするかも知れません。

なので今後、家族が変化し、今よりお金が必要になった時に、住宅ローンが支払えなかったら、どうなると思いますか。

 

今までは問題なくても、今後、今と同じ返済額だったら、支払いが苦しくなる可能性もあります。

なぜそんな話をするかというと、実際に借り換えをして問題が起きた知人を知っているからです。

【実例】住宅ローンの借り換えを「金利が低い」だけで選んで失敗した話

私の知人はマイホームを購入して、ご主人と子ども2人と共に暮らしていました。

そしてある頃、住宅ローンの借り換えをしようと考えました。

住宅ローン金利が低い銀行を調べて、そのまま借り換えを実行したのです。

 

借り換えで金利は下がり、支払総額も減ったので嬉しいはずでした。

しかし、なぜか生活がだんだん苦しくなり、毎月の住宅ローンが支払えなくなったのです。

そして家計は破綻し、ついにマイホームを手放してしまいました。

今はアパートへと引っ越し、今も残りのローンを支払っています。

 

なぜ借り換えしたのに、住宅ローンが支払えなくなったのか。

それは、借り換えた時期が、子ども2人が高校・中学へと入学し、教育費がかさむようになった頃だったからです。

その状態で「期間短縮型」の借り換えをしていたのです。

 

彼女は、金利が低いことばかりに目が行き、今までと同じローン支払いで大丈夫と思っていたのです。

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住宅ローンには「期間短縮型」と「返済額軽減型」がある

住宅ローンの借り換えをすると、普通はローン総額が減ります。

減った分のお金をどこに充てるのか、2種類の方法があるのです。

それが、「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。

 

彼女は「期間短縮型」を選びました。

なぜなら、期間短縮型の方が、ローン総額が安くなると知っていたからです。

 

でも、総額が安くなっても、彼女はローンを支払えませんでした。

住宅ローンの「期間短縮型」とは？

「期間短縮型」とは、「期間を短縮する」ということなので、毎月の支払額はそのままで、ローン支払いの年数を短くする方法です。

例えば、

「期間短縮型」のメリット

• 「返済額軽減型」よりも、支払総額が少ない
• 期間が短くなるので早くローンが終わる

 

「期間短縮型」のデメリット

• 毎月の支払額が変わらないので毎月は苦しいまま
• 借り換えたメリットがすぐ目に見えない

 

彼女は、この「期間短縮型」を選択していました。

期間は短縮して25年後に支払いがゼロになっても、子どもたちの教育費という、一番お金のかかる時期を乗り越えられなかったのです。

では、もう一つの方法を選んでいたら、彼女はどうなっていたでしょうか？

住宅ローンの「返済額軽減型」とは？

「返済額軽減型」とは、「返済額を軽減する」なので、ローン支払いの年数はそのままで、毎月の支払額を減らす方法です。

例えば、

「返済額軽減型」のメリット

• 毎月の支払額が減るので家計が楽になる
• 借り換えたメリットがすぐ見える

 

「返済額軽減型」のデメリット

• 「期間短縮型」よりも実は支払総額が多い
• 返済期間は変わらないのでずっと支払い続ける必要がある

 

彼女は毎月増える教育費で苦しかったのに、なぜ返済額が軽減する方を選ばなかったのか。

それは、支払総額をより少なくしようと思ったからです。

 

「期間短縮型」が全て悪いわけではありません。

ローン総額が減るので、毎月のローン金額を支払えるなら、「期間短縮型」の方が有利です。

 

この時もし彼女が、「返済額軽減型」を選んでいたら。

毎月の10万円の返済を、8万円にしていたら。

浮いた2万円は、増える塾代や教育費に充てられるので、何とか乗り切れたかも知れません。

そして、子どもが巣立った後でも、ゆっくりと8万円ずつ返済していたら、そのままずっとマイホームで暮らしていたかも知れません。

 

もちろん、今何を言っても現実は変わりません。

「返済額軽減型」がいつも良い訳でもありません。

 

しかし彼女が、住宅ローンをきちんと支払い続けられる方法を選べなかったのは事実です。

住宅ローンを借り換える時に考えるポイント

知人の例では、増え続ける教育費だけが問題のように言いましたが、他にも考えるポイントはたくさんあります。

ざっと挙げてもこれくらいです。

例えば、ご主人が転職を考えていた場合は、早めに借り換えをしないと審査に通らない可能性もあります。

健康に自信がなければ、団信に通らない可能性だってあります。

 

また、リフォームを考えているなら、リフォームだけ新たにローンを組むよりも、一緒に借り換えをした方が金利は低くて済むので嬉しいでしょう。

 

今、変動金利で借りていれば、金利は低いはずです。

しかし、今後の金利が上がった時に支払えるのかが不安だと思うでしょう。

借り換えをして、たとえ金利が上がったとしても固定金利へと変更すれば、毎月の支払金額がずっと変わらない方が安心、と思うことだってあります。

 

このように考えるポイントは人によって違います。

なので、ローンの借り換えも大事なポイントは人によって違うので、あなたの家庭に合わせた借り換えをする必要があります。

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住宅ローンの借り換えをしたほうが良い人と借り換えのタイミングは？

住宅ローンの借り換えることで安くなる場合は、以下の時です。

これは一般的に、借り換えで安くなる場合が多い条件です。

この状態であれば、実際に借り換えの相談をすることで、どれくらい安くなるのか分かります。

 

しかし、たとえ支払いが変わらなくても借り換えたほうが良いタイミングがあります。

例えば、これらの時です。

ご主人が引き抜きなどで給料の良い職場に転職したとしても、借り換える場合には、勤続年数などを見られるので、審査には不利になる場合があります。

カーローンや学資ローンを組んでしまうと、借り換えにも不利と言われています。

リフォームであれば、借り換えと一緒に借りてしまうことで、リフォームローンを組むよりも安くなるでしょう。

 

他にも、低い変動金利から、高い固定金利に変えた方が良い場合があります。

それは、今後の金利変動が怖くて、安心できないと感じる時です。

SBIマネープラザなら直接相談ができて住宅ローン金利も低い

このように色々と考えることが多い住宅ローンなので、1人で考え込まずに、誰かに借り換えの相談をできたら良いですよね。

 

でも相談できるところは、金利が高かったり、しつこく営業されそうで怖い・・・。

 

そう思うと、相談するのに二の足を踏みますよね。

たしかに実際に相談できる店舗は、一般的に金利が高いケースが多いです。

しかし、ネット銀行並の低い金利を保ちつつ、直接借り換えの相談をできる店舗があります。

それが、SBIマネープラザです。

 

ここは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを取り扱っているので、金利水準は大手銀行よりも低くなっています。

また、店舗で相談すれば、自分の借入状況を話すことができ、借り換えた場合に得する金額を直接教えてもらえます。

 

実際に相談をした結果、借り換えのメリットがない人には、きちんと教えてくれます。

多くの方が実際に借り換えをシミュレーションしてみて、今の住宅ローンで問題がない場合は、ほっとして帰られています。

 

借り換えたほうがメリットがあると分かったら、そのまま借り換えをお願いもできるので、ネット銀行で全て自分で手続きをするよりも楽に借り換えができます。

 

また、金利上乗せなしで団信・全疾病保障が付帯されるのも、ネット申し込みではない魅力です。

全疾病保障については、

といった場合の障害補償・保険金も、金利上乗せなしで付いてきます。

相談は無料なので、とりあえず店舗に行ってみて、実際自分の借り換えがどれくらい得なのかを聞いてみるのも良いですね。

相談だけなら、以下の2点だけで大丈夫です。

もし、その後借り換えをお願いする場合には、

が必要となってきます。

 

「ミスター住宅ローン REAL」の基本的な説明だけを聞きたい場合は、住信カスタマーセンターに電話するのがおすすめです。

SBIマネープラザの無料相談予約はWEBが便利

ちなみに、店舗への来店予約は、WEB予約が圧倒的に便利です。

というか、電話をかけてもなっかなか出ない上に、繋がっても店舗への予約をするだけなので、電話の意味はあまりありません。

また、SBIマネープラザは電話での相談は一切行っていませんので、ご注意下さい。

住宅ローンの一般的な説明だけなら、住信カスタマーセンターに電話がおすすめです。

 

でも来店して、実際に会って自分のローン状況を話した方が、本当に借り換えて得なのかきちんと教えてくれますよ。

土曜日も営業しているのですが、土曜日は予約がすぐに埋まるので、早めに押さえた方がおすすめです。

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住宅ローンの借り換えができない人とは？

住宅ローンの借り換えをしたくても、審査が通らない可能性があります。

それは、以下の場合です。

転職や給料が下がった場合は、今後ローンを払ってくれるのかと不安に思われるよね。

また、病気をしていると団信に入れなくなる可能性もあります。

 

他にも意外ですが、スマホの滞納はかなり不利となります。

これは、スマホ代は割賦支払というローンを組んでいるのと同じ状態だからです。

「ローンを滞納させたことがある＝住宅ローンも滞納させるかも」と思われてしまいます。

この理由で、実際に借り換えを断られている人もいました。

 

ですので、借り換えをする場合は、これらの条件になるべく引っかからないようにしましょう。

住宅ローンの借り換えで損する人とは？

また、住宅ローンを借り換えしたら得すると思われますが、損してしまう場合もあるので要注意です。

それは、借り換えによって住宅ローン控除が受けられない場合があるからです。

 

住宅ローン控除の要件は色々ありますが、借り換えで支払期間を10年以内にしてしまうと、住宅ローン控除要件から外れてしまいます。

ですので、借り換え期間は必ず10年以上にしておきましょう。

 

※もちろん既に10年経って、住宅ローン控除が終わっている人は、もう控除できないので10年以内でも問題ありません。

住宅ローンの借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えのメリットは、「支払総額が減る」以外にもたくさんあります。

細かい話ですが、火災保険は借り換えのときにも一緒に借り換える必要はありません。

今の火災保険の方が良ければ、そのまま使うことも出来ますし、新しい方に変更したとしても、今までの払込分は返金してもらえます。

住宅ローンの借り換えのデメリット

住宅ローンの借り換えをしたほうが良い話を書いてきましたが、実際に借り換えた場合にはデメリットもあります。

契約の手数料や諸費用がかかる

一番のデメリットは諸費用だと思います。

借り換えをした場合にかかる費用は30～80万円と幅があります。

それは、各銀行によって、手数料の金額が違うからです。

 

具体的には、以下の費用がかかってきます。

印紙税は、紙の書類にかかる税金です。

借入額で変わりますが、1000万円～5000万円未満だと2万円。5,000万円以上なら6万円かかります。

ちなみに「紙の書類」と書く理由は、ネット銀行などのWEB借り換えだと紙の書類がないため、書類がデジタルだと印紙税はかかりません。

（70年前に作られた税金制度ですからね）

 

保証料は、連帯保証人の代わりに支払う料金です。

借入額や返済期間によって変わりますので、一概にいくらと言えません。

またこれも、ネット銀行だと無料の場合もあります。

 

借り換え事務手数料は、借り換えに対する手数料です。

この金額が一番大きくなると思います。

これにも定額型と定率型があり、

• 定額型：3～20万などと固定金額
• 定率型：借入総額の1～2％と変わる

と変わります。

銀行によって変わるので、どちらかを選べる訳ではありません。

 

繰り上げ手数料は、今の銀行の全額返済時の手数料です。

借り換えるということは、今の銀行に住宅ローンを全額支払うことなので、今の銀行側で繰上手数料を取る場合もあります。

これも銀行によって0～10万円ほど変わります。

 

抵当権手数料は、抵当権を外したり付けたりする時の手数料です。

住宅ローンを借りる時に、自宅に「抵当権」というものを付けたのは覚えていますか？

これは「住宅ローンが支払えなくなったら、このマイホームは銀行（や保証協会）のものですからね」という権利です。

これも、借り入れの銀行が変わるので、抵当権の変更が必要です。

この費用も、借入額の0.1％～0.4％ほど必要だったりします。

 

ざっと並べても、これだけの費用がかかってきます。

ただし、銀行によっては、これらの諸費用も住宅ローンにまとめることも可能です。

 

借り換えで30～80万円ほどを一気に支払うよりも負担が軽く感じますね。

書類を集めたり書いたりする手間がかかる

借り換えたら得になるのに、なかなかしない人も多くいます。

その理由は「めんどうくさいから」です。

 

確かに、借り換えと言っても、住宅ローンを最初に借りた時と同じくらいの手間がかかります。

まずは書類を揃えて仮審査を受け、それが通ったら、更に必要な書類をかき集めコピーを取り、リフォームもしていれば、借り換えと同時に完了してる必要もあります。

 

なので、借り換えることで、どれくらい得になるのか、生活がどれだけ変わるのかがイメージすると違います。

など、具体的にどう変わるのかをイメージすると、めんどうくささを乗り越えられますよ。

来店型なら手続きを一部おまかせできるので楽

また、ネット銀行のWEB借り換えだと全部自分で書類整理をしないといけませんが、来店型での借り換えだと、職員の方が一部行ってくれるので、自分で全部するよりもはるかに楽です。

 

例えば戸建ての借り換えだと、必要書類を集めるだけで100ページ超のコピーが必要になりますからね。

住宅ローンの借り換えは銀行に相談するな！という嘘

銀行に相談するな！金利が低いところを自分で調べて借り換えるのが一番お得！という人もいます。

確かにそのとおりです。

相手の人件費がかからないため、ローン支払い総額では一番お得にはなるでしょう。

 

ただし、借り換えた後の状況については、全て自分の責任になります。

 

借り換えをするのは自分の責任ですが、人に話すことで、思いもしなかった不安やリスクに気づくことだってあります。

実際、私の知人は、1人で誰にも相談せずに借り換えをしてしまったので、住宅ローンが支払えずにマイホームを手放しました。

 

これが、誰かに相談していたら、もしかしたら毎月の返済額軽減型を選び、住宅ローンをきちんと支払えたかも知れません。

借り換えをして期間を短くするよりも、毎月の返済額を減らすことで、子どもの教育費がかさむ時期を乗り越えられる場合だってある。

 

あの時、もっときちんとした所に相談して、今後の生活費の上昇を考えて住宅ローンを見直しておけば、また違った未来があったかも知れない。

 

金利だけを見れば、変動金利が一番低いです。

しかし、今後の金利が増えることで将来も支払えるか不安で仕方ないなら、全期間固定金利を選ぶことで、安心することもあります。

 

すべて自分でするということは、頭が割れるように痛いのに、病院に行かずにドラッグストアで頭痛薬を飲むようなもの。

病院に行ったら医療費がかかった上に「単なる風邪です」と言われるかも知れない。

でも、もしかしたら大問題が見つかる場合だってある。

その判断を全て自分で出来るなら、頭痛薬を買うのが一番安いです。

 

住宅ローンは30年以上も支払い続けるもの。

目先の利益だけで動いては、本当に大事な家族を守れないことだってある。

だからこそ住宅ローンの借り換えは、もっと真剣に選んだほうが安心ではないでしょうか。

住宅ローンの借り換えを相談したいなら金利が低くて対面型の銀行がおすすめ

住宅ローンの借り換えを相談するなら、「金利が低く、かつ、相談に乗ってくれる銀行」を探すのが一番です。

 

金利が低い銀行は、ネット銀行が多くあります。

ネットだと店舗などの固定費がかからないため、金利を低くすることが出来るからです。

 

しかし、相談をしないと、先ほどのような借り換えの失敗をする場合だってあります。

なので、「金利が低いネット銀行系で、店舗があるもの」が理想的です。

 

そんな銀行あるの？と思われますが、ありました。

それが、SBIマネープラザです。

SBIマネープラザとは住信SBIネット銀行の住宅ローンを扱っている代理店

「SBIマネープラザって、『銀行』じゃないじゃん！」

と思われそうですが、SBIマネープラザは「住信SBIネット銀行」の住宅ローンを扱っています。

 

「住信SBIネット銀行」は、金利の低さでは1.2を争うネット銀行ですが、文字通り「ネット銀行」なので、通常は店舗を持ちません。

 

ネット銀行なら金利は低いけれど、全て自分で調べて決める必要があります。

しかし、実際に自分の場合だとどれくらい安くなるのか、自分にはどんなプランにしたほうが良いのかを、自分の住宅ローンの資料を見比べながら、対面で相談することができます。

 

確かに来店型のSBIマネープラザでは、住信SBIネット銀行のWEB商品よりも、0.01％ほど金利が高いです。

ただし、金利上乗せなしで団信・全疾病保障が付帯が付いています。

その金利を、団信・全疾病保障代と、対面で相談できる料金と思えるか。

 

そうは思えず、自分で全て決められる方なら、金利の一番低い、WEB商品を申し込んだ方がお得です。

SBIマネープラザ「ミスター住宅ローン REAL」なら住宅ローンの借り換えでも低金利

SBIマネープラザでは、金利上乗せなしで団信・全疾病保障が付帯されるのも、ネット申し込みではない魅力です。

全疾病保障については、

といった場合の障害補償・保険金も、金利上乗せなしで付いてきます。

金利差の0.01％が、この全疾病保障と相談料だと思っても良いかも知れませんね。

 

ただし一つだけ残念なのは、WEB申し込みと違って印紙代（2万円程度）がかかってくることです。

WEBだと紙のやり取りがないため、紙に貼る印紙代がかからないんです。

これだけが残念ポイントですね。

なので、こんな方におすすめです。

相談は無料なので、とりあえず店舗に行ってみて、実際自分の借り換えがどれくらい得なのかを聞いてみるのも良いですね。

相談だけなら、以下の2点だけで大丈夫です。

もし、その後借り換えをお願いする場合には、

が必要となってきます。

 

「ミスター住宅ローン REAL」の説明だけを聞きたい場合は、住信カスタマーセンターに電話するのがおすすめです。

ちなみに電話で個別の相談には乗っていません。（来店型ですからね）

SBIマネープラザの無料相談予約はWEBが便利

店舗への来店予約は、WEB予約が圧倒的に便利です。

というか、電話をかけてもなっかなか出ない上に、繋がっても店舗への予約をするだけなので、さっさと来店予約をして、実際に話を聞いたほうが早いと感じました。

また、SBIマネープラザは電話での相談は一切行っていませんので、商品説明を聞きたい場合は住信カスタマーセンターに電話するほうがおすすめです。

 

WEBなら、開いている日時が表示されますので、ご自分の都合に合わせて予約ができます。

夜は18時まで、また土曜日も営業しているので、ご夫婦の休日に相談に行きたい場合は土曜日がおすすめです。

（早めに予約しないとすぐ埋まりますので注意してください）

 

相談したからと言って、絶対に借り換えをしないといけない訳ではないし、相談した後、本当に借り換えをしたいと思った時にだけ連絡をすれば良いので安心です。

 

人によりますが、借り換えで300万円ほど得する場合だってあるので、将来の学資の心配も減るかも知れませんよ。

SBIマネープラザの店舗一覧

2019年11月時点ですので、最新の店舗はこちらからご確認下さい。

• 新宿中央支店　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】祝
• 新宿東住宅ローンプラザ　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】水・日・祝
• 秋葉原支店　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】祝
• 横浜住宅ローンプラザ　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】水・祝
• 大宮住宅ローンプラザ　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】水・日・祝
• 名古屋支店　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】水・日・祝
• 大阪支店　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】祝
• 神戸住宅ローンプラザ　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】水・日・祝
• 福岡中央支店　【営業時間】9:00～18:00　【定休日】水・日・祝

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