【注意】住宅ローンの借り換えで「住宅ローン控除」が受けられない!?確定申告で失敗しない注意点をまとめました

ローン借り換えの時に確定申告する?乗り換えで失敗しない注意点とは?

最近、住宅ローンの金利が低くなっているので、うちも借り換えしたい!と思いますよね。

しかし、せっかく借り換えしたのに、これを知らないばかりに、住宅ローン控除を受けられない場合があります。

 

今回は、住宅ローン借り換えの時に、大事な注意点をまとめました。

住宅ローン借り換え時の注意点
  • 返済期間は必ず「10年以上」必要
  • 金額が増えた分はローン控除できない
  • 借り換え後に確定申告は不要

一番大事な事は、新しい住宅ローン期間を10年以下にすると「住宅ローン控除」が受けられなくなるので、これだけは注意してくださいね。

以下で詳しく解説していきます。



住宅ローンの借り換えで「ローン控除が受けられない」場合とは?

住宅ローンの借り換えに確定申告は必要ない

実は基本的に、住宅ローンの「借り換え」では住宅ローン控除は受けられません

国税庁の言い分は、

国税局
借り換え?それはただの借金返済だから住宅ローン控除できませんよ。

いやいやいや!
住宅ローンの返済のためじゃん!
一緒じゃん!!

国税局
仕方ないですね。以下の条件にに当てはまったら、住宅ローン控除使えるようにしましょう。

その条件とは以下です。

  1. 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  2. 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。
なんだか面倒くさいんですが、要するに、

けいFP
  1. 「住宅ローンの借り換えです!」って明白なこと
  2. 新しい住宅ローンも10年以上にすること
  3. 最初のローン残高より多く借りた分はローン控除しないよ

ってことね!

銀行の住宅ローン借り換えなら問題なし

国税庁が「借り換えは基本的に住宅ローン控除認めない」と言ってますが、銀行の住宅ローン借り換えなら問題ありません。

消費者金融だと「住宅ローン残高証明書」が発行できないので、住宅ローン控除は難しいでしょう。

 

しかし銀行なら「住宅ローンの借り換えです」と言えば基本OK!

「改めて借り入れ期間は10年以上」が必要

最初の借り入れの時に、「10年以上の借り入れ期間がないと、住宅ローン控除が受けられませんよ」と、銀行の方に聞いたかもしれません。

実は、借り換えの場合でも「10年以上の借り入れ期間」が必要になります

よくある失敗ケース
  1. 住宅ローンを8年返済後に借り換え
  2. 借り換えのローン契約を5年にした
  3. トータルで「10年以上」あるからOK!?

アウトです。
これだとローン控除は借り換えた年から、受けられません

 

理由は、2の「借り換えローン契約が5年」であるからです

どんなにローン残高が減っていても、借り換えるローン契約の期間は10年以上必要です。

 

よくある勘違い
  1. 最初のローン契約から「8年」経ってから借り換えた
  2. 借り換えのローン契約を「10年」にした
  3. ローン控除はまた「10年間」受けられるはず!

これも間違いです。

ローン控除期間は、「残り2年だけです

 

ぽち子
なんで?借り換えのローン契約は10年にしたから、また10年間受けられるでしょ?。

 

けいFP
それを認めたら、何回も10年ローン組んで永遠にローン控除受けられちゃうじゃん。

ローン控除でもらる還付金は、最初の年から10年だけです。

借り換え後の住宅ローン控除対象は、前の住宅ローン残高まで

借り換え金額が、前の住宅ローン残高と同じか少ない場合は、全く問題ありません。

 

問題になるのは、借り換え時に、前の借り入れ金額よりも多い金額にした場合です。

よくある間違い
  1. 住宅ローンで1,000万円借りた
  2. 住宅ローン残高は1,000万円
  3. 借り換えの時に2,000万円に増やした
  4. ローン控除は残高1%=20万円もらえるはず!

残念。
前の住宅ローン控除と同じ、10万までです。

覚えなくていい計算式

借り換えの住宅ローン年末残高(A)
×借り換えの住宅ローン残高(B)
÷借り換えの住宅ローン借入額(C)
控除の対象となる住宅ローン残高

要するに、借り換え金額(1,500万円)のうち、何割が前のローン返済(1,000万円)に充てられたか、を考えると分かりやすいです。

 

この場合は、
1,000万(B)÷1,500万(C)=2/3が、前のローン返済分です。

残高1,500万の場合、控除対象ローン金額は1,000万円

ですので、年末の残高が1,500万円(A)なら、×2/3(1,000万円/1,500万円)=1,000万円が住宅ローンの対象。

 

年末残高が1,200万円の場合は、800万円が対象です。

残高1,200万円の場合、控除対象ローン金額は800万円

 

要するに、前に借りていた1,000万円以外の500万に関しては「今後ずーっと住宅ローン還付金はあげませんよ」ということです。

 

ぽち子
えーでも借り換えの手数料って結構かかるし、それも必要経費なんじゃない!?

 

けいFP
でも悪用しちゃう人がいるんだよ。

税務署は、

国税局
最初に借り入れした金額が、住宅を購入するのに必要な金額だったんでしょう?
国税局
なのに、あとで他の借り入れ分も税金返してって言うのはおかしいですよね?
国税局
そもそも、借り換えた時点で住宅購入のお金ではなくなってるから、原則ではローン控除はなくなりますよ?
国税局
ただ、最初のローン返済してるとか、前のローンとほぼ同じ条件の場合だけ、特別にローン控除を続けてあげますよ

というスタンスです。
(上から目線に感じるのは気のせいです)

 

これは私の妄想ではなく、本当の国税庁のタックスアンサーにこのように書いています。
なので、借り換え手数料なども、「最初の住宅購入には関係ないお金」ということです。

 

とりあえず、前と同じ金額にしか住宅ローン控除は使えません

住宅ローン借り換えても確定申告の必要はない

住宅ローンの借り換えに確定申告は必要ない

住宅ローンの借り換えをした場合、確定申告は必要ありません

今まで通り、年末調整の時に以下の2つの書類を出すだけで手続きは終わりです。

  1. 住宅借入金等特別控除申告書
  2. 住宅ローンの残高証明書

しかし、借り換えが年末頃だと、銀行から発行される「残高証明書」が年末調整に間に合わない場合があります。

会社によっては、11月末や12月頭までが提出の締切の場合もあります。

年末調整に間に合わない場合は、確定申告が必要となります。

年末調整の書類の提出期限は、「法的には来年の1月31日まで」

年末調整の書類の提出期限は、「法的には来年の1月31日まで」

法的には年末調整の必要書類は「来年の1月31日まで」受け付けてもらえます

なので、もし12月末に借り換えをした場合でも、来年の1月31日までなら訂正OK。

 

確定申告をするのは面倒くさいので、出来るだけ年末調整してもらいましょう。

 

会社で「無理」って言われる事もありますが。そもそも事務担当者が「書類の提出期限は来年1月31日」と知らない場合もありますので、きちんと会社側に処理をお願いしましょう。

【2019年4月最新】住宅ローンの借り換えはどこの銀行がおすすめ?

住宅ローンの借り換えをしようと思っても、どの銀行の金利が安いのか調べるのは大変ですよね。

以下で住宅ローンの現在の金利を一覧にしました。

順位【変動金利】商品名金利【2019年4月】
1位SBIマネープラザ ミスター住宅ローンREAL0.428%
2位イオン銀行 住宅ローン 金利プラン 手数料定率型(借り換え) 変動0.470%
3位じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン(借り換え) 変動0.457%
4位楽天銀行 楽天銀行住宅ローン(借り換え)【金利選択型】 変動0.527%

 

順位【固定金利10年】商品名金利【2019年4月】
1位
イオン銀行 住宅ローン 当初固定金利プラン 手数料定率型(借り換え) 当初10年固定
0.740%
2位
ソニー銀行 住宅ローン(借り換え) 固定10年
0.940%
3位
新生銀行 パワースマート住宅ローン(借り換え) 固定10年
1.000%
4位
横浜銀行 借り換え住宅ローン 固定10年
0.875%

 

順位【全期間固定金利】商品名金利【2019年4月】
1位ARUHI ARUHIスーパーフラット借換0.940%
2位住信SBIネット銀行 フラット35(借り換え)1.070%
3位楽天銀行 フラット35 借り換え1.070%
4位ARUHI ARUHIフラット35(借り換え)1.070%
5位りそな銀行 りそな住宅ローン【フラット35】(機構買取型)(借り換え)1.070%

一番金利の低い銀行はWEB申し込みなので全て自分主導

しかし、金利の低い銀行だから一番おすすめか、というとそうでもありません。

何故なら、金利の低い銀行の多くは「WEB申し込み」となっているので、書類の準備などはすべて自分がしなければなりません。

 

また、実際自分の住宅ローンの借り換えでは、疑問点が多くありますよね。

軽く考えても、これくらいは浮かびます。

借り換えの疑問
  • 借り換えしたら具体的にいくら安くなるのか
  • 事務手数料はどれくらいかかるのか
  • 借り換え手数料も上乗せして借りられるのか
  • 仮審査の期間と正式審査までの時間は?
  • 必要書類は何がいるのか

実際に私が借り換えを検討した時には、一番金利の低い銀行に電話をしたら、借り換えの事務手数料を上乗せすることは出来ませんでした。

なので、いくら借り換えで安くなると言っても、今すぐに50万程度の事務手数料を支払うのはかなり辛いものがあります。

また、必要書類は全て郵送なので、全て自分でコピーをする必要があります。

もし不足資料があれば、また送り直しとなり、その分借り換えの期間が長くなります。

 

このように、実際に調べてみて分かったのですが、

借り換えは本っっっ当にめんどくさい!

 

なので、誰かに相談しつつ、安い金利で借り換えができる、対面型の店舗があると良いなと思っていたのですが、ありました。

それが、SBIマネープラザです。

SBIマネープラザとは?

SBIマネープラザは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを取り扱っています。

住信SBIネット銀行は、文字通りネット銀行なので、店舗や人件費がおさえられている分、金利が低いのが特徴です。

しかし、ネット銀行での申し込みは不安。

対面で相談したい、という方のために、SBIマネープラザでは相談窓口があります。

 

これにより、住宅ローンの相談を直接しつつも、ネット銀行の低金利で借り換えをすることが可能となりました。

 

私は長年住信SBIネット銀行にお世話になっているので、このサービスは本当にありがたいと思います。

だって、リアルとネットのいいとこ取りですもんね。

 

電話での相談だけだと、自分の資料を見せながら話を進められないから、本当に知りたいことが分かりにくいんですよね。

SBIマネープラザ「MR.住宅ローンREAL」なら住宅ローンの借り換えでも低金利

現在のSBIマネープラザが出している金利水準をご紹介すると、

種類金利【2019年4月】
変動金利0.428%
固定金利10年1.080%
固定金利20年1.220%

対面で相談ができるタイプとなると、ほかの都市銀行・地方銀行よりも低いことが分かります。

WEB金利と比べてみても、0.01%ほどしか変わりません。

また、金利上乗せなしで団信・全疾病保障が付帯されるのも、ネット申し込みではない魅力です。

 

全疾病保障については、

  • 自転車で人を傷つけた
  • 交通事故で障害を負った

といった場合の障害補償・保険金も、金利上乗せなしで付いてきます。

金利差の0.01%が、この全疾病保障と相談料だと思っても良いかも知れませんね。

 

ただし一つだけ残念なのは、WEB申し込みと違って印紙代(2万円程度)がかかってくることです。

WEBだと紙のやり取りがないため、紙に貼る印紙代がかからないんです。

これだけが残念ポイントですね。

 

なので、こんな方におすすめです。

SBIマネープラザがおすすめな人
  • 金利上乗せなしで団信・全疾病保障が欲しい
  • 借り換えで具体的にどれくらい得するか知りたい
  • 自分の書類を見せて直接やりとりがしたい
  • 書類さえ持っていけば後は全部してほしい
  • 0.01%と2万円の上乗せを許容できる

相談は無料なので、とりあえず店舗に行ってみて、実際自分の借り換えがどれくらい得なのかを聞いてみるのも良いですね。

相談だけなら、以下の2点だけで大丈夫です。

  • 返済予定表
  • 源泉徴収票

もし、その後借り換えをお願いする場合には、

  • 契約者の免許証
  • 契約者の健康保険料
  • 物件資料・契約書類一式
  • 現在ローン引き落とし口座の通帳
  • 認め印

が必要となってきます。

「MR.住宅ローンREAL」の説明を聞きたい場合は住信カスタマーセンターに電話相談

ちなみに、「MR.住宅ローンREAL」の基本的な説明だけを聞きたい場合は、住信カスタマーセンターに電話相談するのがおすすめです。

住信カスタマーセンター電話相談
  • 0120-974-646(固定電話のみ)
  • 0570-001-646(有料ダイヤル)
  • 03-5363-7372

電話が繋がったら「2#」で住宅ローン窓口に繋がります。

オペレーター受付時間は、

  • 平日 9:00~18:00
  • 土・日・祝日 9:00~17:00

※1月1~3日、5月3~5日、12月31日は受付しておりません。

SBIマネープラザへの来店予約はWEB予約が早い

店舗への来店予約は、WEB予約が圧倒的に便利です。

というか、電話をかけてもなっかなか出ない上に、繋がっても店舗への予約をするだけなので、さっさと来店予約をして、実際に話を聞いたほうが早いと感じました。

また、SBIマネープラザは電話での相談は一切行っていませんので、商品説明を聞きたい場合は住信カスタマーセンターに電話するほうがおすすめです。

 

WEBなら、開いている日時が表示されますので、ご自分の都合に合わせて予約ができます。

また、土曜日も営業しているので、ご夫婦の休日に相談に行きたい場合は土曜日がおすすめです。

(早めに予約しないとすぐ埋まりますので注意してください)

 

相談したからと言って、絶対に借り換えをしないといけない訳ではないし、相談した後、本当に借り換えをしたいと思った時にだけ連絡をすれば良いので安心です。

 

人によりますが、借り換えで300万円ほど得する場合だってあるので、将来の学資の心配も減るかも知れませんよ。

SBIマネープラザの店舗一覧

2019年4月時点ですので、最新の店舗はこちらからご確認下さい。

  • 新宿中央支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】祝
  • 新宿東住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 秋葉原支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】祝
  • 横浜住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・祝
  • 大宮住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 浜松住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 名古屋支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 大阪支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】祝
  • 神戸住宅ローンプラザ 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝
  • 福岡中央支店 【営業時間】9:00~18:00 【定休日】水・日・祝

 

住宅ローンの借り換えは比較サイトで一番お得な銀行を選ぼう

ぽち子
住宅ローンの借り換えしたいんだけど、近くの銀行に行ったら良いの?
けいFP
意外に、地元の銀行や大手銀行のローン金利って高いんだよ
ぽち子
ええー。でもどの銀行が金利低いのか自分で調べるのめんどい・・・
けいFP
住宅ローンショップ「モゲチェック・プラザ」だと無料の電話相談で、金利の一番低い銀行を教えてくれるよ
ぽち子
分かった!ちょっと電話してくる!

住宅ローンショップモゲチェックプラザでは、全国700の金融機関から一番金利がお得になる銀行を選ぶことができます。

 

また、無料で電話診断をしてくれるので、実際に乗り換えたらどれくらいお得になるのか教えてくれます。

例えば、

  • ローン残高:3,000万円
  • ローン金利:2%
  • ローン残年数:25年

この場合、なんと総額500万円もローンが減るになる場合も。

ここでは金利0.4%での借り換えに成功した人もいます。

モゲチェックプラザなら住宅ローン借り換えを代行してくれる

ぽち子
借り換えたら安くなるのは分かったけど、自分でするのめんどくさい~
けいFP
ならモゲチェック・プラザで代行してもらえば?手数料はかかるけど、一番金利の低い銀行を選んでくれて仮審査まで全部してくれるよ
ぽち子
えー。手数料かかるなら自分でしようかな・・・
けいFP
もし仮審査で落ちたら?実は金利が一番低い銀行に借り換えできるかは分からないんだよ。
ぽち子
うう、それはイヤすぎる・・・。
けいFP
借り換えができる銀行をピックアップして仮審査まで代行してくれるのってすごく気が楽だと思わない?
ぽち子
確かに。1人で頑張って審査落ちたら意味ないもんね。よし、私もモゲチェックにお願いしてくる!

モゲチェックプラザでは、金融機関から手数料を取っていません。
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  • 見直しによる削減金額の10%
  • 下限25万円、上限50万円
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480万円をほぼおまかせで削減してくれるなら、手数料支払ってもお得だと思いませんか?

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住宅ローンの借り換えをしようと思っても、手続きが面倒・・。

いろんな書類を集めたり、役所に住民票などを取りに行ったり、事前審査で200項目くらい入力したり。

しかしこういった面倒な処理も、あなたに代わって手続きをしてくれます。

 

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また、借り換えに必要な書類収集を代行し、面倒な申し込みをほぼ全て代行します。

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なんと、ローン完済まで毎月レポートをお送りして、金利固定化や見直しのチャンスを知らせてくれます。

今後、さらに金利が下がった時にも、すぐに動けたら、またローン金額が減りますね。

モゲチェックプラザの口コミ

 

住宅ローンの借り換えはかなり面倒です。

しかし、一回見直すだけで500万円以上ものお金がお得になるので、この機会に問い合わせしてみてはいかがででしょうか。


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